改制企业资产评估的法律准则

作者： 王卫国 江西省吉水县人民法院

资产评估是指特定的资产评估机构接受委托、按照法律规定的原则、标准、程序和方法，对资产的现实价值进行评定和估算的法律行为。当前我国的现代企业制度改革，就是逐步把企业推向市场，使企业在市场经济下按价值规律运转，实际上就是实行资本的社会化及自由流通体制。实行资本社会化和自由流通，前提是必须清产核资，正确评估资本的价值，这是现代企业改革中最为基础的一步。科学公正的资产评估，有力推进企业制度改革，否则，不但制约改革，还将产生纷繁的纠纷，给审判工作带来一系列的问题，所以资产评估必须利用法律规范进行调整，必须遵循统一的准则，以便取得科学公正的评估结果。

第一，资产评估必须坚持资质机构评估与群众评估相结合的准则。对资产评估的中介机构，要严格依法审核其主体资格和评估能力，特别是对转制企业的财产进行评估的机构，必须符合法律、行政法规规定的设立条件，经审查批准由工商行政管理机关登记造册、具有国家有关部门认证的营业执照和资格证书。不具备法定资格的中介机构做出的评估结果，不能作为确认转制企业财产的依据。对资产评估机构的要求，不但要具有专业水平，同时还要有较高的道德素质及法律意识，能够坚持自己的独立法人地位，依照法定的规则、程序评估资产，不受外界任何干预，不夹杂私心杂念，这样才能取得资产方的信任，平衡资产及其他多方面的利益关系，客观地核定资产，科学地分析评估，防止人为造成高值低估损害国家资产或低值高估损害他人利益的现象。若是评估机构为了某种个别利益或因某种原因，有意高值低估或低值高估造成不良后果的，评估机构应在其估价与实际价的差额范围内承担赔偿责任，这样，有责任，才会带来约束机制。坚持资质机构评估，同时要与群众评估相结合起来。首先，资产评估的前期，基础工作资产清理是由资产占有单位提供的，而广大群众是真正实际经营资产的人，他们与资产已建立了一种深厚的感情，在他们眼里，每一项资产都神圣不可侵犯，都是整个资产的一分子，所以说只有通过群众参与，才能实事求是地清查所要评估的全部资产，为客观公正评估资产价值提供了前提基础。其次，资产评估结果公正与否，只有通过群众去检验，评估结果符合广大群众的要求，能够为群众所接受，才有可能成为公正的结果。所以说资产评估只有坚持资质机构的评估与群众评估相结合，提高群众参与意识，才能最大限度地做到客观公正，尽可能地减少群众矛盾，达到社会的稳定。

第二，必须坚持客观真实的准则。实事求是是审判工作中的根本原则，同样，客观真实也是评估的首要准则。资产评估的前期准备工作是资产清查，一般由资产占有单位提供，客观真实准则要求对被评估资产逐项清查、造册、进行帐帐、帐表、帐实等方面的清理核对，坚决杜绝隐匿、侵吞财产的现象。实践中，有些企业经营者，对国家资产认识观念不强，清产核资时抱着无所谓的态度，不认真严谨，造成清产不如实、不彻底；还有些企业经营者为了达到侵吞国家财产的目的，往往对评估资产隐匿不报或虚报、少报，造成评估的第一手资料短缺，这也是国有资产流失的重要方面，最终造成资产评估有失客观公正性。这样引起的大量产权纠纷，买卖纠纷等，法院在审理中，即使委托评估机构对资产重新评估，但因所评估的资产无法恢复到原状，而资产评估结果与时间性有密切的关系，所以重新评估也只是一种补救措施。

第三，坚持正确科学界定评估资产范围的准则。资产从其表现形态看，有有形资产、无形资产之分，有形资产主要是指具有实物形态的财产，如房屋、机器设备、工具器具、多种存货等，这类资产比较容易确定。难以确定，容易造成流失的是无形资产，无形资产是指特定主体所拥有或控制的不具有实物形态并能在一定时期为所有人带来经济利益的财产。按传统狭义的方法划分，无形资产仅指知识产权类，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权等。此外无形资产还包括政府授予的专营权（在允许转让的前提下）、优惠合同、土地使用权，还包括企业长期经营中与外界有关企业、机构及内部员工之间形成的有利于企业经营的良好关系和供销网络，也包括反映企业整体形象和竞争实力的商誉、企业精神、商品秘密、开办费、人员素质、场地使用权等。应当说，从广义上界定无形资产的范围是比较科学的，有利于将多种形态的无形资产全面列入企业的资产总额，为正确评估企业资产提供了前提。
这里特别值得一提的是，资产评估还应包括债权债务在内的净资产的评估。改制过程中存在对企业债务未作清理或清理不彻底而遗漏债务，或者漠视债权人的利益，擅自转让转务，甚至故意“悬空”债务等种种不良现象，使得债权人对改制企业改制前所欠债务的追索，因企业改制变得困难重重，纷纷诉至法院，而新组合的企业又不承认，主管门推来推进，从而增加了法院审理、执行这类案件的难度，同时也造成了新的不稳定因素。所以在企业资产评估时对包括债权债务在内的企业净资产进行评估，同时还应考虑债权的可收回比例。

第四，坚持资产评估与评估目的相匹配的准则。目的指导行为，资产评估的标准、方法与评估的目的应相匹配，资产对象不同，评估的目的不同，评估的标准、方法也不同，所以资产评估首先就应了解资产评估的历史背景、委托人使用评估报告的用途。因资产未来用途的不同，所处的经营环境不同，评估的价值也就不同。评估前，应结合评估的目的，如属企业改制中的股份改造、兼并、联营、合资、拍卖、转让或者是出售等程序中的资产评估，就应当假定未来用途是按资产的现有状态，现有使用方式继续经营该项资产或者是由投资者按照资产最有效的方式使用该项资产的状态，系统地评估资产的价值，其价值不再是简单的单个资产价值的相加，其价值是一个系统的过程，它不仅限于对资产实物量和实物形态的盘点、核对及估价，更重要的是对资产运用效果的费用，还应考虑其在近期或未来一段时期所能创造的收益，不但要考虑单个资产的价值，还应考虑资产的整体效应，若是整个企业出售，还应综合企业的形象、竞争实力、企业精神等因素。如属破产清算程序中的资产评估，其资产则处于强制拍卖的情形，由于资产处于强制处理状态，其运用效果就可能低于其他状态的资产，并且，这种评估用途的评估价值要结合实际承受的情况。



陕西省咸阳市人民政府


咸政发〔 2003 〕 9 号

咸阳市人民政府关于印发咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法的通知

各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、直属机构，中、省、市各企事业单位，驻咸各部门：

《咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，自 2003 年 3 月 1 日起施行。

二○○三年二月十一日



咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第三条 拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第四条 咸阳市房产管理局是本市城市房屋拆迁管理部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。下设市城市房屋拆迁管理办公室具体负责本市房屋拆迁管理工作。

第五条 拆迁房屋的单位取得《房屋拆迁许可证》后，方可作为拆迁人实施拆迁。

申请领取《房屋拆迁许可证》的单位，应当向房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案。拆迁计划应包括拆迁范围、拆迁实施方式、拆迁期限、建设项目计划开工及竣工时间；拆迁方案应包括被拆迁房屋现状 ( 房屋使用性质、使用年限、产权归属、建筑面积、结构形式 ) 、补偿安置资金预算、实行产权调换的安置时限和过渡方式等；

（五）本市银行出具的拆迁补偿安置资金证明。

房屋拆迁管理部门自收到拆迁申请之日起 30 日内，对申请事项进行审查，经审查符合条件的，颁发《房屋拆迁许可证》。

第六条 《房屋拆迁许可证》一经颁发，房屋拆迁管理部门应当及时发布拆迁公告。拆迁公告应将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、建设项目名称、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位等事项予以公告。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好拆迁政策、拆迁方案的宣传解释工作。

第七条 拆迁当事人应当委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构对被拆迁房屋进行评估。市房屋拆迁管理部门应当向拆迁人、被拆迁人提供两个以上估价机构名单供其选择，并在提出名单 10 日后按被拆迁人的多数意见确定一个估价机构对被拆迁房屋进行评估。被拆迁人逾期不提出意见的，由拆迁人在提出的估价机构名单中选定。

拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以委托具有房屋拆迁评估资格的其它估价机构重新进行评估，评估费用由委托方支付。两个评估结果相差在 5% 范围之内的，执行原评估结果，相差超过 5% 的，经拆迁当事人申请由房屋拆迁评估专家委员会进行鉴定。房屋拆迁管理部门依据房屋拆迁评估专家委员会的鉴定结论进行裁决。

具体评估管理规定由房屋拆迁管理部门制定。

第八条 拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围内实施房屋拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向房屋拆迁管理部门提出变更拆迁范围的申请。对于符合变更条件的，房屋拆迁管理部门应在受理之日起 5 个工作日内予以批准，并应将变更后的《房屋拆迁许可证》相关内容予以公告。

第九条 拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的 15 日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请，房屋拆迁管理部门应当在收到延期拆迁申请之日起 10 日内给予答复。拆迁期限经批准延长的，房屋拆迁管理部门应当将变更后的《房屋拆迁许可证》的相关内容予以公告。

第十条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，禁止进行下列活动：（一）新建、扩建、改建和装修房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。

房屋拆迁管理部门受理拆迁人申请后，应当就前款所列事项书面通知计划、规划、土地、工商、房屋产权产籍、房屋交易等有关部门、单位暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不得超过 1 年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过 1 年。

第十一条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有《房屋拆迁资格证书》的单位（以下简称拆迁单位）实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十二条 拆迁人自行拆迁或委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，其从事拆迁工作的人员，应当通过有关法律、业务知识的培训考核，取得房屋拆迁管理部门核发的上岗证后方可从事拆迁工作。

第十三条 拆迁人委托拆迁的，可采用招标方式或协议方式确定拆迁单位。拆迁人应向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起 15 日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十四条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，订立房屋拆迁补偿安置协议。

实行货币补偿的，协议主要内容应包括： 1 、被拆迁房屋的建筑面积； 2 、补偿金额； 3 、付款方式和付款期限； 4 、搬迁期限； 5 、违约责任及纠纷处理的方式； 6 、当事人认为需要订立的其它条款；

实行产权调换的，协议主要内容应包括： 1 、被拆迁房屋的建筑面积； 2 、调换房屋的地点、面积、层次、用途、设施设备； 3 、安置时限； 4 、差价结算； 5 、搬迁过渡方式和过渡期限； 6 、违约责任及纠纷处理的方式； 7 、当事人认为需要订立的其它条款。

第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十六条 拆迁人与被拆迁人经协商达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起 30 日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起 3 个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十七条 在安置协议约定的搬迁期限内或者裁决强制执行之前，拆迁人不得对未搬迁的被拆迁人采取停止供水、供电、供气、供热以及封堵道路等影响正常生产生活的行为。

第十八条 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，由房屋拆迁管理部门申请市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应向公证机关申请办理被拆迁房屋、附属物及其它物品的证据保全。

第十九条 强制拆迁过程中，被拆迁人所在单位和房屋所在地的街道办事处，居民委员会应当根据裁决机关或人民法院的通知，派专人协助执行；强制拆迁时，应当通知被拆迁人、公证人到场；被拆迁人拒绝到场或拒收财物的，不影响强制拆迁的执行，由此而引起的财物保管费用、财物损坏责任，均由被拆迁人承担。

第二十条 拆迁人应当在拆迁补偿安置协议书生效之日起 3 个月内，持有关文件和资料，到房屋产权管理单位办理被拆除房屋产权证的灭籍手续。

第二十一条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁、计划、规划、土地管理部门同意后，方可到房屋拆迁管理部门办理《房屋拆迁许可证》变更手续，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起 30 日内予以公告。

第二十二条 实行房屋拆迁补偿安置资金监管制度。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作它用。拆迁人用于拆迁补偿安置的资金应开设专用帐户，存款额度不应少于被拆迁房屋总建筑面积乘以上一年同类地段、同类性质房屋的房地产市场的均价，拆迁人用于产权调换的房屋以房地产市场价格估价计入。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，建立资金审验和资金使用管理制度，出具拆迁补偿安置资金存款证明的银行应当协助监督。

第二十三条 被拆迁房屋用途认定：

（一）被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准；所有权证未标明用途的，以产权档案中载明的用途为准。

（二）被拆迁房屋用途变更的认定。 1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，按改变后的实际用途认定，其中改为商业、办公用房的，应当持有 1990 年 4 月 1 日前及以后的合法有效的营业执照。

1990 年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行后，未经规划部门同意擅自改变房屋用途的，仍按原用途认定。

自本办法发布之日起，有关部门不应再对住宅房屋进行用途变更。

第二十四条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。拆迁人和拆迁单位有义务如实提供相关情况和资料，并应按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后 30 日内向房屋拆迁管理部门移交拆迁档案资料。

第二十五条 拆迁人应当依照本办法规定对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑或超过批准期限的临时建筑，及未规定期限但实际使用已超过两年以上的临时建筑及其附属物，不予补偿。拆除未超过期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本结合成新给予货币补偿。

拆迁管理公告发布后，从事本办法第十条禁止项目的不予补偿。

第二十六条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价格包括房屋的区位补偿价格和建筑物重置成新价格。具体的估价操作规则由房屋拆迁管理部门会同物价部门制定。

第二十七条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第二十六条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十八条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十九条 拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照本办法第二十六条规定对被拆迁人给予货币补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。

第三十条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第三十一条 拆迁租赁公有房屋，被拆迁人与房屋承租人有约定的，按约定处理；无约定的，经双方协商解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；经双方协商达不成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十二条 在核发拆迁许可证时，被拆迁人在同一城市房屋建筑面积人均不足 10m2 、户建筑面积不足 43m2 并在拆迁公告发布当月享受人民政府规定的最低社会生活保障待遇的生活特困户，拆迁人应当向其提供建筑面积不小于 45m2 的成套房作为产权调换安置房，被拆迁人与拆迁人不再结算产权调换差价。

第三十三条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十四条 拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

第三十五条 拆迁人、被拆迁人双方应当遵守拆迁过渡期限的约定，拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起将临时安置补助费增加 1 倍；对周转房的使用人，应当自逾期之日起付给临时安置补助费。

第三十六条 职工因房屋拆迁搬家，凭房屋拆迁管理部门的证明，所在单位可给予 3 天事假（过渡户两次），不得影响工资、奖金、晋级等。对在规定的奖励期限内搬迁并交出住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人可给予适当奖励。

第三十七条 搬迁补助费、临时安置补助费标准及非住宅房屋停产、停业的适当补偿标准，由房屋拆迁管理部门会同物价等部门另行制定。

第三十八条 违反本办法规定，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》罚则中有关条款处罚。

第三十九条 本办法由市房产管理局负责解释。

第四十条 本办法自 2003 年 3 月 1 日起施行。 1993 年 1 月 6 日发布的《咸阳市城市房屋拆迁管理实施办法》同时废止。