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广州市人民政府关于修改《广州市商品交易市场管理规定》的决定

时间:2024-07-04 05:45:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8104
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广州市人民政府关于修改《广州市商品交易市场管理规定》的决定

广东省广州市人民政府


广州市人民政府关于修改《广州市商品交易市场管理规定》的决定

广州市人民政府令第4号


  《广州市人民政府关于修改〈广州市商品交易市场管理规定〉的决定》已经2007年10月22日第13届28次市政府常务会议同意,现予公布,自公布之日起生效。

市长  张广宁
二○○八年一月八日


广州市人民政府关于修改《广州市商品交易市场管理规定》的决定

  第13届28次市政府常务会议决定对《广州市商品交易市场管理规定》作如下修改:

  第四十九条第(三)项修改为“违反本规定第十七条规定,涂改、出租、出借、转让《市场登记证》的,由工商行政管理部门处以五千元以下罚款”。

  本决定自公布之日起施行。

  《广州市商品交易市场管理规定》根据本决定作相应修改后重新公布。

  
广州市商品交易市场管理规定

(2006年9月26日广州市人民政府令第5号发布,根据2008年1月8日《广州市人民政府关于修改〈广州市商品交易市场管理规定〉的决定》修订)

第一章 总则

  第一条 为规范商品交易市场的建设、开办、经营和管理活动,维护商品交易市场秩序,明确市场开办者、场内经营者的权利和义务,保障各方的合法权益,促进商品交易市场的健康发展,根据《广东省商品交易市场管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。

  第二条 本规定所称商品交易市场(以下简称市场),是指由市场开办者提供固定的场地、设施,进行经营管理,若干经营者集中在场内以自己的名义独立从事商品(包括生产资料、生活资料和营利性服务)交易活动的场所。

  本规定所称市场开办者,是指依法设立,从事市场经营管理,通过提供场地、设施以及服务,吸纳商品经营者入场经营的企业法人或者其他经济组织。

  本规定所称场内经营者,是指在市场内以自己的名义独立从事商品交易活动的企业法人、个体工商户及其他经济组织。

  第三条 本市行政区域内市场的建设、开办、经营管理以及相关的行政监督管理活动,适用本规定。

  第四条 市场商品交易活动应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则,遵守商业道德。

  市场管理活动应当遵循合法、公开、公平、公正的原则。

  第五条 各级人民政府负责辖区内市场的监督管理工作,组织、协调本级相关行政管理部门依法履行职责。

  市经贸部门负责组织编制本市市场发展规划和布局规划,指导市场建设;工商部门负责市场的登记和对经营行为的监督管理;公安部门负责市场治安、消防的监督管理;卫生部门负责场内食品经营者的卫生许可及监督管理;市容环卫部门负责市场环境卫生监督管理;城市管理综合执法机构负责查处市场违法建设和违法占道经营行为。

  其他相关行政管理部门按照各自的职责,依法对市场及场内经营行为进行监督管理。

  第六条 对关系本市经济社会发展的重要市场,市人民政府制定相应的政策给予扶持。

  鼓励市场发展电子商务、物流配送等流通业态,提高市场组织化水平。

  第七条 市场开办者、场内经营者可以依法成立或加入行业协会,进行行业自律管理。

第二章 市场开办

  第八条 市经贸部门在市场发展规划的指导下,会同发展改革、规划、国土等部门编制本市市场布局规划,经市人民政府批准后公布实施。

  专业市场需要编制专项布局规划的,由市级相关行业主管部门会同规划、经贸等部门编制,经市人民政府批准后公布实施。专业市场布局规划应当符合前款规定的市场布局规划。

  本市产业政策调整的,市场发展规划和布局规划可以依法进行调整。

  第九条 市经贸部门应当会同规划、建设、工商、公安消防、卫生、环保、环卫等市场监管的相关职能部门制定各类市场的建设规范,经市人民政府批准后公布实施。

  第十条 市场的选址应当符合市场布局规划,符合土地利用总体规划和经营性土地政策。专业市场布局规划已公布实施的,专业市场的选址还应符合专业市场布局规划。

  市场的建设应当符合城市规划,其场地、设施的建设和配备应当符合本市制定公布的市场建设规范。

  本规定实施前已开办的市场应当根据经济社会发展的要求,按照本市市场建设规范,进行相应的升级改造。

  第十一条 申请开办市场的,应当向市场所在地的县级以上工商行政管理部门申办名称核准登记,提交下列材料:

  (一)登记申请表;

  (二)申请使用的市场名称、申请人的主体资格证明;

  (三)市场选址的相关材料;

  (四)市场开办可行性论证报告;

  (五)开办市场的规模、经营范围、投资预算和资金证明;

  (六)联合开办市场的联办协议书;

  (七)房地产权证明、经登记备案的租赁合同或其他场地使用证明文件;

  (八)建设工程规划验收合格证明材料;

  (九)建筑工程消防验收合格证明材料;

  (十)环境影响评价及批准文件;

  (十一)法律、法规规定的其他文件。

  申办建筑面积10000平方米以上的大型市场还应当提供经贸部门出具的听证综合意见。

  第十二条 工商行政管理部门应当依法审查市场名称核准申请,在收到申请后的十五日内作出准予名称核准登记或不予登记的决定。不予登记的,应当书面说明理由。

  工商行政管理部门应当审查市场选址是否符合市场布局规划。市场布局规划尚未公布实施的,对于建筑面积10000平方米以上的市场,应当就市场选址是否符合市场规划征求经贸部门的意见。经贸部门应当在七日内回复意见,逾期未回复的,视为对市场选址无意见。

  市场名称使用规范参照企业名称登记管理规定执行。

  第十三条 未经核准登记的市场名称不得使用。

  市场未经名称核准登记不得招商、招租。

  第十四条 市场开业前,市场开办者应当向市场所在地的县级以上工商行政管理部门申请市场登记。

  申请办理市场登记,应当提交下列材料:

  (一)登记申请表;

  (二)名称核准证明;

  (三)建筑工程消防验收合格证明材料;

  (四)市场内部布局材料;

  (五)市场服务管理机构及其负责人的相关材料;

  (六)法律、法规规定的其他材料。

  第十五条 工商行政管理部门依法审查市场登记申请,应当在受理之日起三十日内作出准予登记或不予登记的决定。对于材料齐全且市场建设符合本规定第十条第二款的,准予登记,颁发《市场登记证》。不予登记的,应当书面说明理由。

  未取得《市场登记证》的市场不得开业。法律、行政法规规定开业前必须取得其他行政许可的,市场开办者应当依法办理。

  第十六条 工商行政管理部门应当依法公开已取得《市场登记证》市场的相关信息,供公众查阅。

  第十七条 《市场登记证》不得伪造、涂改、出租、出借、转让。

  第十八条 《市场登记证》有效期满需要续期的,市场开办者应当在有效期届满三十日前,向原登记机关申请续期。原登记机关应当在有效期届满前作出是否续期的决定。准予续期的,换发《市场登记证》。

  第十九条 市场开办者、市场名称、面积、经营范围、市场类型、管理机构负责人等事项发生变化的,市场开办者应当提前三十日到原登记机关办理变更登记手续。市场变更经营地点的,应当重新办理市场登记手续。

  第二十条 市场有下列情形之一的,市场登记机关应当依法注销《市场登记证》:

  (一)市场开办者申请注销的;

  (二)市场开办者依法终止的;

  (三)《市场登记证》有效期届满未续期的;

  (四)市场关闭、撤销等停止经营情形的;

  (五)因不可抗力及其他原因导致市场无法继续经营的;

  (六)其它依法应当注销的情形。

第三章 市场开办者

  第二十一条 市场开办者应当与入场经营者签订书面入场经营合同,就市场的环境卫生、环境保护、消防安全、商品质量安全责任、知识产权保护、消费纠纷解决途径、场内经营者违法经营责任以及解除合同条件等事项作出具体约定。

  工商行政管理部门可以制定并推荐入场经营合同示范文本,供市场开办者、场内经营者参照使用。

  第二十二条 市场开办者应当维护市场内的经营设施以及消防、环境卫生、环境保护、安全保卫等设施,保证相关设施处于完好状态,及时消除各类安全隐患。

  第二十三条 市场开办者应当制订市场环境卫生、环境保护、消防安全、治安、公共安全、消费者权益保护、食品安全、重要商品备案等管理制度,并定期检查实施情况,根据检查结果及时采取必要措施。

  第二十四条 市场开办者应当在市场办公场所内悬挂市场登记证、营业执照、税务登记证及各类经营许可证;应当在市场内显著位置公布市场服务管理机构名称、管理人员职务分工、市场管理制度以及投诉机构的地址和电话。

  第二十五条 市场内部布局应当与办理市场登记时提交的市场布局设计图一致,市场开办者需要更改的,应在更改后十五日内向市场登记机关提交新的布局设计图。

  市场开办者应当及时制止场内经营者在市场内的占道经营行为。

  第二十六条 市场开办者应当为消费者提供必要的复检计量器具。

  市场开办者应当对市场内使用的属于强制检定的计量器具登记造册,向当地质量技术监督部门备案;应当督促场内经营者对使用的计量器具进行日常维护,并组织场内经营者向法定的计量检定机构申请周期检定。

  第二十七条 市场开办者应当督促场内经营者依法经营,遵守有关法律法规和市场管理制度,倡导诚信经营、文明经商。

  市场开办者应当建立场内经营者信誉档案,记录场内经营者在经营活动中受处罚或受表彰等情况,并在市场内定期公示。

  市场开办者、场内经营者应当做好统计工作,依法提供统计资料。

  第二十八条 市场开办者发现场内经营者有违法经营行为,应当及时制止和督促改正,并向有关行政监督管理部门报告。

  市场开办者不得为场内经营者的无照经营行为和销售假冒伪劣商品等违法行为提供经营场地、保管、仓储、运输等条件。

  第二十九条 市场开办者应当积极协助行政管理部门查处市场内的违法行为,不得隐瞒真实情况或者向当事人通风报信,不得以各种借口拒绝或者阻挠行政管理机关的执法。

  行政管理部门应当将对场内经营者违法行为的查处结果及时告知市场开办者。

  第三十条 市场开办者应当在市场内设立投诉受理点,接受消费者投诉,进行调解,并协助有关部门处理交易纠纷。

  第三十一条 市场歇业或者终止营业的,市场开办者应当提前三十日通知场内经营者,合同另有约定的从其约定;以零售为主的市场,应当提前三十日在市场入口处张贴公示。

第四章 场内经营者

  第三十二条 场内经营者应当诚信、合法经营,公平竞争,遵守市场管理制度,自觉维护市场秩序。

  场内经营者不得经营法律、法规、规章禁止经营的商品,不得从事法律、法规、规章禁止的活动。

  第三十三条 场内经营者应当持证照经营,并在其经营场所的显著位置悬挂营业执照、税务登记证及其他许可证件。

  农民在市场内出售自产自销农产品的,应当在市场开办者划定的专用区域内经营。

  第三十四条 场内经营者应当建立商品进货查验制度,索取商品的质量合格证明;购进并销售需持许可证件生产的商品,应当向供货方索取查验有效的生产许可证、卫生许可证等证明文件。

  场内经营者购进并销售无质量合格证明的商品,应当对商品进行检验、检测,并对商品质量承担责任。

  第三十五条 经营涉及人身和财产安全、国家专营专控等重要商品的场内经营者应当建立进货和销售台账制度。

  重要商品的具体目录由市经贸行政管理部门会同有关行政管理部门制定,由市人民政府批准公布。市人民政府可以根据救灾、防疫等公众利益需要临时确定重要商品。

  第三十六条 场内经营者应当遵守关于保护商标权、专利权、著作权等知识产权的法律、法规、规章。对标有注册商标、专利号或者专利、版权标记的商品的购进应当进行查验,建立备案制度。不得销售、展示、宣传冒充或假冒他人知识产权的商品。

  场内经营者未经授权不得以特约经销、总代理、总经销、专营专卖形式从事经营活动。

  第三十七条 场内经营者对场内管理秩序和安全隐患问题,有权向市场开办者提出改进意见,可以向有关行政管理部门报告。

  第三十八条 场内经营者享有下列权利:

  (一)提出开业、变更、停业、歇业申请;

  (二)对经核准的市场名称享有与市场开办者约定的使用权;

  (三)在核准的经营方式、经营范围内依法自主经营;

  (四)拒绝未依法经过批准的收费和各种形式的摊派;

  (五)法律、法规赋予的其他权利。

第五章 市场监督管理

  第三十九条 市场监督管理相关部门应当按照政务公开的要求,公开市场监督管理的法律、法规、规章、规范性文件,并为公众查阅提供方便。

  第四十条 工商行政管理部门应当建立市场管理信息网络,记录市场管理相关信息以及市场开办者及场内经营者诚信经营情况等,供公众查询。有关行政管理部门、市场开办者、场内经营者应当协助提供相关信息。

  第四十一条 市场登记证实行年度检验制度。市场开办者应当在每年3月15日至6月30日,向原登记机关报送年度检验报告书及相关材料,申办上年度检验。

  市场开办者报送的年度检验报告书应当包括当年度市场的经营活动情况、市场登记事项及其他行政许可事项变动情况、开办者及场内经营业户受处罚及奖励情况、投诉及纠纷处理情况等。

  第四十二条 市场登记机关收到年度检验报告书后,应结合查阅当年度日常监管记录、现场检查等情况,在二十日内作出年检合格或不合格的决定。

  第四十三条 市场有下列情形的,《市场登记证》年度检验为不合格:

  (一)不符合市场建设规范或升级改造要求的;

  (二)未按照核准的登记事项开展经营活动的;

  (三)市场登记事项及其他行政许可事项发生变化,市场开办者未按规定办理变更登记手续的;

  (四)市场开办者未按本规定履行对市场的管理责任,致使市场秩序混乱的;

  (五)市场开办者未按本规定履行对场内经营者合法经营的监督责任,场内同一经营者因同一类违法行为被执法机关查处三次以上的,或者市场内违法经营行为严重,被相关部门列为重点整治市场的。

  第四十四条 工商、公安、消防、卫生、市容环卫等行政管理部门,应当建立巡查、抽查、定期检查等制度,按照各自的职责对商品交易市场进行监督管理。

  行政管理部门在履行市场监督管理职责时,发现应由其他部门查处的违法行为,应当及时告知相关行政管理部门。

  第四十五条 工商、公安消防、食品药品监管、质量技术监督、农业、卫生等市场监督管理部门应当在市场内公布本部门投诉举报电话、联系方式等信息。

  行政管理部门接到举报或投诉后应当做好记录,及时调查处理,并回复举报投诉人。对不属于本部门职责的投诉、举报,应当先予受理,并负责转送相关部门处理,同时通知举报或投诉人。

  第四十六条 工商行政管理部门发现市场或场内经营者未依法取得其他行政许可的,应当移交相关行政管理部门牵头处理。

  市场经营活动的相关行政许可事项有变更、失效、撤回、注销等情况的,有关行政管理部门应当在三十日内通知工商行政管理部门。

  第四十七条 工商、食品药品监督、农业、卫生等行政管理部门应当建立对市场商品质量的抽查、检测制度,及时发现并查处商品质量违法行为。

  行政管理部门对商品抽查、检测的原则、方法和程序应当公平地适用所有场内经营者。商品抽查、检测结果,应当及时汇总分析,并按照规定向社会公布。

  第四十八条 行政执法人员应当依照法定程序查处市场违法行为。在执行检查任务时,应当依法出示证件。对未出示证件的,被检查者有权拒绝检查。

第六章 法律责任

  第四十九条 市场开办者有下列情形的,由相关职能部门依法处罚:

  (一)违反本规定第十三条规定,使用未经核准的市场名称进行招商、招租、发布广告等经营活动的,由工商行政管理部门责令改正,没收违法所得,并处以五千元以上二万元以下罚款。

  (二)违反本规定第十五条第二款规定,市场未取得《市场登记证》擅自开业的,由工商行政管理部门责令改正,限期办理市场登记;逾期仍不办理的,没收违法所得,处以一万元以上五万元以下罚款,并依照《无照经营查处取缔办法》予以取缔。擅自开业行为违反其他法律法规的,由相关行政管理部门依法处理。

  (三)违反本规定第十七条规定,涂改、出租、出借、转让《市场登记证》的,由工商行政管理部门处以五千元以下罚款。

  (四)违反本规定第十九条规定,未按规定办理变更登记的,由工商行政管理部门责令限期办理,逾期不补办的,处以一千元以上二万元以下罚款。

  (五)违反本规定第二十三条,市场开办者不按照规定建立、落实市场管理制度的,由工商行政管理部门责令限期改正。情节严重,造成市场管理秩序混乱的,处以五千元以上二万元以下罚款。

  (六)违反本规定第二十五条规定,市场开办者随意摆摊设点的,由工商行政管理部门处以一千元以上一万元以下罚款,情节严重的,责令停业整顿。

  (七)违反本规定第二十八条第二款,市场开办者知道或应当知道场内经营者的无照经营行为和销售假冒伪劣商品行为而为其提供经营场所或运输、保管、仓储等条件的,由工商行政管理部门依照《无照经营查处取缔办法》和《广东省查处生产销售假冒伪劣商品违法行为条例》的规定进行处罚。

  (八)违反本规定第四十一条规定,未按规定时间申办年度检验的,由工商行政管理部门限期补办,逾期不补办的,处以一千元以上二万元以下罚款,对超过一年不办理年度检验的,吊销市场登记证。市场年度检验不合格的,由工商行政管理部门责令限期整改;限期整改仍不合格的, 吊销市场登记证。

  第五十条 场内经营者有下列情形的,由相关职能管理部门依法处罚:

  (一)违反本规定第三十四条第一款规定,场内经营者未按照规定实施进货查验制度的,由工商行政管理部门责令改正,并处一千元以下罚款。

  (二)违反本规定第三十五条第一款规定,场内经营者未按照规定实施重要商品进货和销售台账制度的,由工商行政管理部门责令改正,并处一千元以下罚款;造成严重后果的,处以一千元以上五千元以下罚款。

  第五十一条 市场开办者、场内经营者拒绝或者阻碍行政执法人员依法执行职务或者有其他违反治安管理行为的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十二条 相关行政管理部门及其工作人员有不履行管理职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污贿赂等违纪违法行为的,由行政监察机关或者其他有权机关按照管理权限对直接负责的主管人员或者其他责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

  第五十三条 本规定自2007年1月1日起施行,原《广州市市场登记管理办法》同时废止



北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定

北京市政府


北京市人民政府关于外商
 投资开发经营房地产的若干规定
 (1992年11月18日 北京市人民政府令第18号发布)




 第一条 为引进资金,开发房地产,加快城市建设,促进经济发展,根据国家有关法律、法规,结合本市情况,制定本规定。


 第二条 凡国外的企业、其他组织和个人投资者(以下简称投资者),均可依照本规定,在本市行政区域内进行下列领域房地产的开发和经营:
  一、科技、工业、农业、交通;
  二、旅游、商业、金融、娱乐、体育;
  三、高档住宅、办公楼。
  香港、澳门、台湾地区的企业、其他组织和个人以及华侨,也适用本规定。


 第三条 本规定所称房地产,是指城镇国有土地使用权(以下简称土地使用权)及其地上建筑物、其他附着物。
  本规定所称房地产经营,是指转让、出租、抵押土地使用权和买卖、租赁、抵押房屋等建筑物及其他附着物的经济活动。


 第四条 投资者开发、经营房地产,必须遵守中国的法律、法规、规章,其投资成立的开发企业在法律和合同范围内,有权自主进行经营活动。
  投资者的合法权益,受法律保护。


 第五条 投资者开发、经营房地产,应分别依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定,成立合资经营企业,或合作经营企业,或独资企业(以上三类企业简称开发企业)。
  本市行政区域内的企业、其他组织与投资者成立合资、合作经营开发企业的,必须具有房地产开发经营资格。
  投资者成立独资企业成片开发房地产和合资、合作经营企业或独资企业以房地产从事商留经营活动的,必须经市人民政府审核,报国务院主管部门批准。


 第六条 开发企业从事房地产开发、经营,应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)和《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》(以下简称《实施办法》)的规定,取得土地使用权。
  拟出让土地使用权的地块,经市人民政府批准,由土地管理局或房地产管理局发布公告,并依照《实施办法》第十四条的规定向预期受让人提供相应的资料。


 第七条 开发企业可以向国内外的企业、其他组织和个人出售、出租房地产。但向国内(香港、澳门、台湾地区除外)个人售房,须经市人民政府批准。
  出售、出租房地产,买卖或租凭双方应签订合同,关依照《条例》和《实施办法》等规定办理房屋产权和土地使用权过户登记。出售高档住宅,须制订房屋使用、管理、维修公约,并报房地产管理局核准。


 第八条 房屋可以整幢或分层、分套出售。分层、分套出售的,应在合同中明确规定该房屋所占有的土地使用权比例和剩余年限。房屋出租的期限,应与土地使用权届期的期限一致。
  出售房屋价格,由开发企业自行确定。


 第九条 预售房屋,必须符合下列条件,并经市房地产管理局批准:
  一、付清地价款(包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金,下同),取得土地使用证;
  二、施工设计图纸已经批准,并取得建设工程规划许可证;
  三、已完成工程建设总投资额的25%以上;
  四、工程施工进度和竣工交付日期已经确定。
  预售的房屋交付使用后,购房人应按规定办理房屋产权和土地使用权登记。


 第十条 出售、出租房地产可以在国内或国外进行。在国外进行的,适用中国法律。
  出售、出租房地产,应按规定办理公证、认证。


 第十一条 开发企业可以向国内外的银行或其他金融机构抵押其拥有的房地产,并按《条例》和《实施办法》等规定签订合同,办理抵押登记。
  抵押人将已出租的房屋设定抵押权时,应书面通知承租人,原租赁合同继续有效。


 第十二条 开发企业开发、经营房地产,应依法交纳税费。
  除国家规定和市人民政府公布的收费项目外,开发企业有权拒绝交纳其他费用。


 第十三条 开发企业的外汇收支,应坚持自求平衡。投资者从开发经营中所获利润中的人民币部分,可按国家有关规定支配和使用。


 第十四条 本市行政区域内的企业、其他组织,以其划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物与投资者合资、合作从事经济活动的,必须按《条例》和《实施办法》的规定申报审批,补交地价款。
  本市行政区域内的企业、其他组织和个人,以其划拔土地使用权及其地上建筑物、其他附着物与国内(香港、澳门、台湾地区除外)的企业、其他组织和个人合资、合作从事经济活动的,参照前款规定办理。


 第十五条 市人民政府成立房地产开发领导小组及办公室(简称市政府房地办),并授权其对本市房地产开发经营工作综合协调和决策。本规定由市政府房地办负责解释。


 第十六条 本规定自1992年11月20日起施行。

定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


  【问题提示】
  近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃,更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让,但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定?
  【要点提示】
  定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,法律、行政法规没有强制性规定,故定向购买商品房指标转让合同应属有效,且应当得到全面履行。
【案情】
原告:张某。
被告:熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年,二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月,二人达成协议,熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某,转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后,出具收条并在收条上签注:“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月,熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,合同原件由张某持有。此外,双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议,但未即时结清。
2006年下半年,根据当时的有关规定,允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费,拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥,××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某,请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效,并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
  【审判】
××市××区人民法院经审理认为:
  本案系房屋定购指标转让纠纷,诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让,转让是否有效,成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份,有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时,她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让,是一种权利的转让。事后,购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》,实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标,张某也实际支付了转让费,并以熊某的名义向开发商交纳了购房款,双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让,我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中,张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实,开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式,对此种转让予以认可。因此,张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效,张某和熊某均应按合同履行义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定,参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》第三条的规定,判决:一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效;二、熊某在判决生效后十日内,配合张某办理房屋的更名过户手续,相关费用由张某负担;三、张某在判决生效后十日内,支付给熊某购房指标转让费1.5万元;四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决,提起上诉,请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为:
  双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中,熊某基于××市××区××单位职工的特定身份,有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格,其将购买资格转让给张某,实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示,没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此,二审判决:驳回上诉,维持原判。
  【评析】
  本案的处理主要涉及以下法律问题:1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么;2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
  理论界及实务界对此有两种观点:一种观点认为,转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人,属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中,熊某虽然取得了房屋购买指标,但若其未与开发商签订购房合同,就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系,又如何将其让与给他人?
  另一种观点认为,定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中,张某与熊某订立口头协议之时,张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上,张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权,但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了权利的标准,在法理上应归为一种可期待物权,属于债权的范畴。
  二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
  对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效,主要理由是:1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第(一)项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定。
  另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效,主要理由是:1、双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益。
  笔者认为,定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有:
  1.从法律规定看,对于基于特定身份取得的定购资格的转让,我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外,因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身,所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
  2.从理论上讲,在民法上,奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排;是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由。
  3.从社会价值取向来看,本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人,意思表示真实,也不存在欺诈、胁迫等情形,更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效,势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气,更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
  【经验借鉴】
  定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中,因缺乏足够的法律依据,很容易引起纠纷,引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费,就拒绝继续履行更名手续,导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此,笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明:“本房屋由乙××出资购买,房屋所有权归乙××,与甲××无关。”只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,转让人一旦反悔,否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人,受让人将无法取得房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者,如果受让人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
  此外,若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人,对受让人应怎样予以救济?笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济。
  更正登记在具体适用中分为三种情形:一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外,房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为,在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间。


作者单位:竺雨迪,湖南大学法学院在读硕士;肖贞英,湖南省长沙市芙蓉区法院。