关于印发《市级财政支出预算执行管理暂行办法》的通知
江苏省常州市财政局
关于印发《市级财政支出预算执行管理暂行办法》的通知
市各部、委、办、局、直属单位，本局各处室：
为贯彻财政科学化、精细化管理要求，加强市级财政支出预算执行管理，加快支出预算执行进度，增强预算执行的时效性和均衡性，提高资金使用效益和效率，更好更快地落实各项财政政策措施，我局研究制定了《市级财政支出预算执行管理暂行办法》，现予印发，请遵照执行。
附件：《市级财政支出预算执行管理暂行办法》
常州市财政局
二○一一年六月十三日
附件：
市级财政支出预算执行管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为贯彻财政科学化、精细化管理要求，牢固树立“分配与管理并重、投入与绩效并重”的理念，加强市级财政支出预算执行管理，加快支出预算执行进度，增强预算执行的时效性和均衡性，提高资金使用效益和效率，更好更快地落实各项财政政策措施，根据《中华人民共和国预算法》及其实施条例、《江苏省财政监督办法》、《常州市市级行政事业单位预算内结余指标管理办法》和其他有关文件规定，制定本办法。
第二条 本办法所称市级财政支出预算（以下简称“支出预算”）是指经市级人民代表大会及其常务委员会（以下简称“市人大”）审查和批准的一般预算支出的年度调整预算，包括年初预算（即当年财力安排的支出预算），以及上级专款补助、上年结余结转、超收财力、地方政府债券和调入资金安排等。
经市人大批准的支出预算具有法律效力，必须严格执行。
第三条 支出预算执行应坚持以下基本原则：
（一）预算执行管理责任制。预算单位要强化预算执行主体责任意识,建立预算执行管理责任制，完善预算执行管理制度，切实负起严格预算执行的责任和义务，提升预算执行管理水平。
（二）预算执行与预算编制衔接制。预算单位在编制下年度预算时，应将当年支出预算执行情况、支出预算结余情况（历年结转指标及资金结余）与下年预算编制统筹考虑。
（三）预算执行分析和信息反馈工作日常制。市级部门要定期分析预算执行情况，建立预算执行的分析、监督和信息反馈机制。
（四）预算执行情况通报制。市财政局定期对市级部门预算执行情况进行通报，对预算执行管理工作较好的单位予以表彰，对执行管理问题较多或工作措施不力的单位予以通报，同时报送市有关领导。
在支出执行过程中，市级预算单位和市财政局负责支出预算管理的各相关处室（以下简称“局相关处室”）必须厉行节约、讲求效率，努力提高财政资金使用效益。
第四条 市财政局负责支出预算执行的组织工作，具体组织事宜由局相关处室实施。市财政局内部建立分处室预算执行情况分析考核制度，进度考核指标列入局年度综合考评目标。
市级预算单位和局相关处室应按本办法规定，各负其责、协调配合，共同做好支出预算执行工作。
第二章 预算编制
第五条 预算编制是指各级政府、各部门、各预算单位制定筹集和分配预算资金年度计划的预算活动。预算编制的真实性、准确性、时效性决定了预算执行效率。
第六条 各预算单位要科学合理编制本单位预算，基本支出预算应严格按照定额管理要求编制，项目支出预算要提高精细化水平，将项目绩效管理与项目预算编制相结合，对跨年度项目要根据项目进度分年安排，推动项目的滚动管理。
第七条 完善预算编制与预算执行相结合的机制，预算单位编制预算、市财政局审核预算既要考虑上年支出预算执行情况又要考虑预算单位支出预算的结余情况，对预算单位年底形成的结转指标和结余资金应统筹安排使用。
第八条 提高预算到位率，切实把预算细化到部门，细化到基层单位，细化到具体项目。市财政局要提高本级财政年初批复预算的到位率和年度预算执行中代编预算的下达进度。对于年初预留及专项支出预算，相关预算单位要切实提高年初预算到位率，实现按预算编制时间和要求同步编制投资计划或项目实施计划。
第九条 严格预算调整，减少预算执行中的调整事项。对预备费、当年预计要安排的超收收入，市财政局提前做好支出安排预案，并严格按照程序报经批准后，及时落实到具体单位和项目。预算单位要严格按照规定时间办理调整预算工作，预算调整申请时间一般为每年9月30日前。
第三章 预算下达
第十条 预算下达是指根据批准文件，批复部门预算、安排或调整支出预算指标的活动。具体由市财政局预算处（以下简称“局预算处”）会同局相关处室办理。
第十一条 部门预算，局预算处会同局相关处室应在市人大批准之日起15日内批复到预算单位。年初预留及专项支出预算，局预算处根据相关专项资金管理办法及预算管理要求下达。
第十二条 上年结转指标，局预算处原则上在1月底前下达到局相关处室。
第十三条 对预算执行过程中发生的预算追加（减）、科目调剂、调入资金等预算调整事项，局预算处应在收到批准文件之日起2个工作日内，将预算指标下达到局相关处室。
第十四条 上级专款补助指标，局预算处应在收到之日起2个工作日内，下达到局相关处室。
第四章 指标执行
第十五条 指标执行是指对已下达的预算按规定的用途组织实施和分配使用资金的活动。具体由局相关处室会同市级各预算单位办理。
第十六条 局预算处会同局相关处室、局信息处应在1月1日前，将当年部门预算指标导入预算执行管理信息系统。
为保证年度开始后、部门预算批复前市级预算单位正常支出的需要，局相关处室会同局预算处应按规定预下部分年度预算指标。
第十七条 基本支出预算应按年度均衡性原则执行。
第十八条 局相关处室应在收到局预算处下达的年初预留预算指标之日起7个工作日内下达完毕。
第十九条 属年初预算安排的专项支出预算，局相关处室根据项目管理要求，原则上在10月底前下达完毕。需要下发专项支出申报指南的，原则上在3月底前下发。
第二十条 对专项支出预算指标未能在规定时限内下达的，由局相关处室（或会同市级主管部门）在时限截止后的10个工作日内，向分管局长和局长做出书面说明，提出处理意见。
对当年不需使用但按规定必须结转的预算指标，可按结转处理；对当年不需使用、次年预算仍有安排的预算指标，作收回处理。
经批准后的处理意见，抄送局预算处和国库处监督执行。
第二十一条 市级财政追加安排的支出预算指标，局相关处室原则上在收到追加安排指标之日起7个工作日内下达完毕。
第二十二条 局相关处室在收到局预算处下达的上级专款补助预算指标后，应及时（或会同市级相关主管部门）下达。对不需要提出资金分配意见的，应在收到指标之日起7个工作日内下达；对需要再次分配的，应尽快提出分配意见，原则上在收到指标之日起1个月内（对少数资金量大、涉及面广的，不超过2个月）下达完毕。上级有时间规定或资金管理要求的，从其规定。
第五章 计划执行
第二十三条 计划执行是指用款单位在核定的预算指标内，根据支出需要或项目实施进度，提出用款计划，并经审核下达的活动。
依据基本支出预算和项目支出预算，用款计划分为基本支出用款计划和项目支出用款计划。
第二十四条 市级预算单位的基本支出用款计划，根据界定的直接支付和授权支付划分范围由市财政局国库处（以下简称“局国库处”）按序时进度，每季季末10日前自动生成下一季度用款计划并下达到预算单位。
第二十五条 项目支出用款计划，预算单位根据界定的直接支付和授权支付划分范围由基层预算单位于每月15日前自行编报下月用款计划，由主管部门审核汇总上报，经局相关处室于19日前审核后，局国库处于25日前审核完毕、26日前批复下达。逾期未审核完毕的，系统视同审核同意自动转入下一程序。局相关处室对单位上报的非税收入项目支出用款计划进行审核时，要结合预算单位上交政府非税收入和基本支出已自动生成用款计划的情况进行审核。
第二十六条 预算单位政府集中采购范围内采购资金用款计划的编报，统一按月度用款计划的报送要求从网上进行填报。为防止出现单位政府采购计划已报，但政府非税收入尚末到位的现象，上报的所有政府采购项目的用款计划，必须经过局国库处最后确认后汇总、下达到预算单位。
实行实物配送的政府采购项目用款计划严格按《常州市市级行政事业单位实物配发管理暂行办法》执行。
第二十七条 局相关处室和国库处、政府采购处收到用款计划应在相关规定期间完成复核下达。对不符合规定要求的，应注明原因及时退回。
第二十八条 由市财政局直接列报的支出，包括安排给非部门预算单位的补助资金和进入专户管理的资金，局相关处室应在预算指标下达后及时编制用款计划，以便办理资金支付。
严格控制通过列支进入专户管理的资金。12月20日之后，局相关处室原则上不得提交列支进入专户管理的用款计划。
第二十九条 局综合处、国库处会同局相关处室应加强对纳入预算管理非税收入的征管，局国库处应及时办理入库手续。
年度终了后出现支出数大于入库数，属未及时将财政专户资金缴库的，局综合处、国库处应作出说明；属短收的，局相关处室（或会同市级相关部门）应作出说明，并相应核减下年度非税收入收支预算安排数。
第六章 资金支付
第三十条 资金支付是指局国库处根据批复的用款计划，办理资金拨付，列报财政支出的活动。
第三十一条 用款单位在收到批复的用款计划后应及时提出财政直接支付申请和办理财政授权支付。
第三十二条 局国库处应在2个工作日内审核财政直接支付申请，完成资金拨付手续。局国库处应及时列支。
第三十三条 对财政授权支付的资金，局国库处应在每日支付终了后及时与代理银行确认。局国库处应及时列支。
第三十四条 局国库处应加强库款管理，合理调度资金，保证支付需要。
第三十五条 局国库处应及时清理预拨、暂付、调度等资金，并通报局相关处室。对应列支事项，局相关处室要及时会同局国库处办理列支手续。
第七章 结余控制
第三十六条 严格控制预算结余结转。市级各预算单位和局相关处室应采取切实措施，加大执行力度，提高执行效率，尽可能减少年度预算结余结转。
第三十七条 对预算执行后形成的年度预算结余结转，在市财政局组织清理确认的基础上，除上级专款补助、按规定应专款专用和已组织政府采购但未支出款项予以结转外，依据预算执行的不同情况按以下规定分别处理：
（一）基本支出结余
1．人员经费除需年度考核后发放的考核奖、13月工资、绩效工资外，一律不予结转。
2．日常公用经费结余经市财政局审核批复后，可以作为预算单位结余结转下年继续使用，与下一年度预算单位当年预算一并执行。
（二）项目支出结余
1．项目支出净结余不能结转使用，由市财政局收回预算。
2、项目支出专项结余经市财政局审核批复后，可以结转下年继续使用，与下一年度当年预算一并执行。属每年都安排的专项支出预算，年度执行有结余的，原则上按结余数减少该专项支出下年度预算安排数。连续两年未使用的专项支出，予以收回，下一年度预算不再安排。
基本建设项目结余，按照中央和省基本建设财务管理规定执行。
第八章 进度考核
第三十八条 建立支出预算执行进度通报制度，对市级各部门的支出预算执行进度情况进行通报，对局相关处室的支出预算执行情况进行考核。
市级各部门要做到预算执行分析和信息反馈工作日常化，要监督指导所属单位规范执行预算,密切关注基层预算单位的预算执行进度情况，加强与项目承担单位的沟通协调，定期统计分析预算执行的相关信息，及时发现并解决存在问题，建立预算执行的分析、监督和信息反馈机制。
局相关处室负责预算执行具体组织事宜，加强与预算执行单位的沟通协调，根据主管部门预算执行分析、信息反馈和处室预算执行管理情况作处室的支出预算执行分析，对照各时点预算执行进度目标任务找差距、分析原因，并提出科学、合理建议。
第三十九条 支出预算执行进度按支出功能科目、市级各部门和局相关处室分别予以定期通报。上半年按季通报，下半年按月通报（支出预算执行进度通报表式附后）。
第四十条 支出预算执行进度通报由局国库处牵头负责。局预算处协助做好相关工作。局信息处做好技术服务。
第四十一条 年度预算执行中通报的支出进度连续三次低于平均进度的局相关处室，应以书面形式作出说明并提出改进措施，报告分管局长和局长。
第四十二条 年度预算执行中通报的支出进度连续三次低于平均进度的市级部门，应向市财政局作出书面说明。局相关处室应约谈或上门访谈该部门。
第四十三条 对年终支出进度低于平均的局相关处室，在年度机关工作综合考评中相应扣分。
第四十四条 对年终支出进度连续两年低于平均的市级部门，原则上其下年度部门预算安排不得增加。
对年终支出进度前列的市级部门进行通报表彰，对执行管理问题较多（或工作措施不力）、年终支出进度低的予以通报，同时报送市有关领导。
第九章 附则
第四十五条 本办法由市财政局负责解释。
第四十六条 本办法自发布之日起30日后施行。此前市财政局有关支出预算执行管理规定与本办法不符的，按本办法执行。
吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知
江西省吉安市人民政府办公室
吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知
吉府办发〔2011〕20号
井冈山管理局，井开区管委会，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
经市政府研究同意，现将《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿补助和奖励标准》从2012年1月1日起执行，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一一年十二月二十七日
吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则
第一章 总 则
第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、赣府厅字【2011】63号《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条 本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则。
第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。
第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。
第二章 房屋征收评估机构选定
第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。
第六条 市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导。
第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构，供被征收人选择。
第八条 房屋征收决定确定后，房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况，在房管部门公众信息网上予以公示，自公示之日起5个工作日内，具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在本市房管部门备案登记，并在当地有办公场所，具有相应的房地产估价现场作业人员。
中心城区以外的市、县可参照执行，也可以其他形式通知房地产估价机构，但参与的房地产估价机构不得低于两家。
第九条 房屋征收部门应以公告等形式，在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范，并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。
第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构，并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门，协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。
第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的，应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。
房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权户）一票的原则，到指定地点参与投票。
第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的，在征收部门的组织下，采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。
第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。
第十四条 房地产估价机构确定后，房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构，对估价人员审核，颁发房屋征收评估人员上岗证，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。
房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》开展评估工作。
第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。
两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。
第十七条 对有下列行为之一的评估机构和人员，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案。
（一）出具不实估价报告的。
（二）与征收当事人一方串通，损害对方合法权益的。
（三）在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。
（四）在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。
（五）依本办法确定的评估机构，无故不接受委托的。
（六）经估价师专家委员会鉴定，确实存在诸多问题的。
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第三章 房屋征收评估技术细则
第一节 评估具体规定
第十八条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。
第二十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。
第二十一条 价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。
第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。
第二十三条 征收估价应当按照下列程序操作：
（一）公布备案名录，选择评估机构；
（二）接受评估委托，明确基本事项；
（三）查阅相关资料，开展前期调查；
（四）拟订评估方案；
（五）收集评估资料，组织实地查勘，入户调查；
（六）参照技术细则，进行评估测算；
（七）确认测算初评结果并公示；
（八）现场咨询答疑；
（九）撰写估价报告，包括整体评估报告和分户评估报告；
（十）汇总相关资料，提交估价报告；
（十一）估价材料存档；
（十二）对评估报告的解释、说明；
（十三）复估和专家委员会鉴定。
第二十四条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映，整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第二十五条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。
第二节 被征收房屋性质认定及分类
第二十六条 依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定，被征收房屋权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿为准；对被征收房屋所有权证载明为住宅，但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。
第二十七条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。
第三节 估价方法及应用
第二十八条 住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估，配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。
第二十九条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：
（一） 确立整体评估基准。在征收项目范围内设定“标准
样本住宅”作为整体评估基准；“标准样本住宅”的设定要求
参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第二章第十二条；
（二） 测算整体评估基准价格。
① 依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：
100 （K2） 100 100
基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——
（K1） 100 （K3） （K4）
Vs为可比实例价格；
K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100。
K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。
K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。
K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。
确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为市场比较法评估出的“标准样本住宅”价格。
② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。
③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。
（三） 确定分户评估价格。各被征收房屋分别与“标准样
本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为：
Vz = [区位价格＋重置价格×结构修正系数×（1—折旧率）]×（1±楼层修正系数）×（1±朝向修正系数）×其他实体修正系数×房屋建筑面积
① Vz为被征收住宅分户评估价格；
② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格－砖混一级十成新重置价格；
③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第三章。
第三十条 非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。
第三十一条 本细则第二十六条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法进行评估。
第三十二条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：
（一）确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。
（二）搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。
（三）测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，
将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。
第三十三条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：
a 1
Vy = ——[ 1－—— ]
r （1+r）n
Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第四章。
第三十四条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法，如果采用市场比较法，则按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。
第三十五条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：
（一）成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
（二）成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。
（三）参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。
第四节 其他征收估价问题处理
第三十六条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。
第三十七条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算，不适用直线折旧法的，采用成新折扣法计算。
第三十八条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期
限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第三十九条 非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。
第四十条 其它估价规定：室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》第六章确定的标准执行。
第五节 征收估价报告
第四十一条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。
第四十二条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。
第四十三条 房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第六节 征收估价工作准则
第四十四条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。
第四十五条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。
第四十六条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第四十七条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。
第四十八条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
第四十九条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。
第五十条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。
第七节 征收估价工作资料存档
第五十一条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：
（一） 房屋征收委托评估协议；
（二） 房屋征收决定公告；
（三） 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；
（四） 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；
（五） 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
（六） 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
（七） 其他涉及估价项目的必要资料。
第五十二条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。
第四章 附 则
第五十三条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本细则实施。
第五十四条 征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。
第五十五条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。
第五十六条 本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。
第五十七条 本细则自公布之日起施行。
附：吉安市中心城区征收评估指导标准（本标准根据实际情况每年作出相应调整并报市政府批准执行）
吉安市中心城区征收评估指导标准
第一条 为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作，确保评估补偿价格公正、客观、准确，根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本标准。
第二条 本标准适用范围：在吉安市中心城区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本标准。
第一章 市场比较法可比实例选择要求
第三条 可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
第四条 可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。
第五条 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
第六条 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：
（一）钢混结构；
（二）砖混结构；
（三）砖木结构；
（四）简易结构。
第七条 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
第八条 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。
第九条 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
第十条 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
第十一条 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。
第二章 整体评估基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件
第十二条 住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：
（一） 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
（二） 一般情况下为无装修的成套房屋。
（三） 一般情况下房屋为砖混一等十成新。
（四） 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。
第十三条 住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求：
（一） 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋；
（二） 一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋，如在估价对象类似范围内，无砖混结构的多层住宅房屋，可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋；
（三） 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
（四） 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
（五） 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月；
（六） 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量；
（七） 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％；
（八） 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。
第三章 住宅房屋实体因素修正系数
第十四条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整
房屋结构等级分类表
类别项目
结构
门窗及墙面
设备
耐用年限
残值率
一类钢混一级
八层及八层以上的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，有电梯，室内一般粉刷
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
60年
0
一类钢混二级
七层及七层以下的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，无电梯，室内一般粉刷
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
60年
0
二类砖混一级
钢混基础，部分钢筋混凝土梁、柱承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，上部眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
铝合金及外墙高级装修
设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
50年
2%
二类砖混二级
钢混基础或砖基础，钢筋混凝土圈梁，内外墙均为眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
铝合金及外墙部分装修
设备齐全，有上下水电、有独用的浴、厕等
50年
2%
二类砖混三级
砖石基础，内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖，大部分二眠一斗墙，钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面，一般内粉刷，水泥地面
木门窗，外墙一般粉刷
设备基本齐全
50年
2%
三类砖木一级
外墙为眠砖的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
木门窗、外墙一般粉刷
设备基本齐全
40年
6%
三类砖木二级
外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
木门窗、外墙一般粉刷
设备不齐全
40年
4%
三类砖木三级
部分砖墙或乱砖墙到顶，瓦木屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
木门窗及外墙无粉刷
设备不齐全
40年
3%
四类简易结构
砖勒脚，木板墙，土坯墙，乱砖墙，简易屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
门窗简陋
设备不齐全
10年
0
第十五条 住宅房屋朝向因素修正系数
朝向系数（%）
东西
南北
正南
正北
成套型住宅
0
+4
+2
0
非成套型住宅
0
＋0.5
0
0
第十六条 住宅房屋楼层因素修正系数
居住层次
总层数为二层的增减比率（%）
总层数为三层的增减比率（%）
总层数为四层的增减比率（%）
总层数为五层的增减比率（%）
总层数为六层的增减比率（%）
总层数为七层的增减比率（%）
总层数为八层的增减比率（%）
第一层
0
0
不分页显示 总共3页 1 [2] [3]
下一页