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业界刍议“李庄”案/张生贵

时间:2024-05-19 17:08:00 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8257
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业界刍议“李庄”案

张生贵


  年关将至,谈意未尽,关于“律师造假门”的话题被媒体网络广泛传播,报道犹如冬日的寒流一般裹携着各式各不同的声音,袭染着相距千里南北两地的观点,重庆司法方面也尽可能地踩快拘捕、起诉、审判的油门,形成合围之势将李庄速速送上审判台,由于涉案的人的身份特殊,则给读者留下了无限谈资。对于律师这个行业人们还了解不多,但见中青报评论含沙射影,只许媒体放炮,不准李庄发声,并由李庄个案延伸到律师群体,并以捞钱捞人做定语,微词可算颇多,似乎报道的记者用这样的口吻写就律师,还算是口下积德留有余地,要不然的话很可能要打进冷宫还不解恨。笔者不敢为律师争点什么,毕竟李庄出了问题,但李庄有病,不能让律师群体吃药。律师和医师在某种情况下发挥着一样的功能,医生救治的是肌体之痛,律师唱响的是权利,“法治国家的经验告诉我们,律师是推动法治和保护人权的一个不可或缺的群体,甚至可以毫不夸张地说,没有律师这个群体,就没有近现代意义上的法治,就没有对人权的有效保护。现代公民所拥有的所有基本权利,几乎都是律师坚持不懈地帮助当事人争取来的。律师们凭借自己的专业知识,既捍卫当事人的权利,又促进整个社会的文明和进步。西方政界绝大多数由律师构成,对于这样一个群体,公权力机关和社会各界都应当呵护和尊重,应当捍卫他们神圣和高贵的辩护权利。然而,不幸的是,近几年来,在我们这个社会里,律师权利屡遭侵犯,甚至出现了一些律师因正当行使辩护权而被治罪的案例。一些政府官员用陈旧的眼光看待律师,一些办案机关把律师看成自己权力的敌人,想方设法刁难和压制律师。中国律师的这种境地远不如西方发达国家的律师,《联合国律师作用的基本原则》规定:鉴于充分保护人人都享有的人权和基本自由,无论是经济、社会和文化权利或是公民权利和政治权利,要求所有人都能有效地得到独立的法律专业人员所提供的法律服务;鉴于律师专业组织在维护职业标准和道德,在保护其成员免受迫害和不公正限制和侵犯权利,在向一切需要他们的人提供法律服务以及在与政府和其他机构合作进一步推进正义和公正利益的目标等方面起到极为重要作用;刑事司法事件中的特别保障5.各国政府应确保由主管当局迅速告知遭到逮捕和拘留,或者被指控犯有刑事罪的所有的人,他有权得到自行选定的一名律师提供协助。6.任何没有律师的人在司法需要情况下均有权获得按犯罪性质指派给他的一名有经验和能力的律师以便得到有效的法律协助,如果他无足够力量为此种服务支付费用,可不交费。7.各国政府还应确保,被逮捕或拘留的所有的人,不论是否受到刑事指控,均应迅速得到机会与一名律师联系,不管在何种情况下至迟不得超过自逮捕或拘留之时起的48小时。8.遭逮捕、拘留或监禁的所有的人应有充分机会、时间和便利条件,毫无迟延地、在不被窃听、不经检查和完全保密情况下接受律师来访和与律师联系协商。这种协商可在执法人员能看得见但听不见的范围内进行。纵观联合国“律师作用”,中国律师们不禁发出这样的声音,做律师难,做中国律师最难。恢复律师制度近三十年,这种错误的认识和冷模的态度以及不合法治时拍的做法,不仅违反了宪法和法律,而且阻碍了法治的进程。落在口头上的法治和不付诸实施的法治是含混模糊的口号,生活在这样环境中的律师,不适用于法律领域,无法要求一个律师去遵守。“法律的基本内含是权利,生存的基本意义是健康,法治的基本要义是赋予人们广泛的权利,李庄也有自己的权利,我希望为李庄辩护的律师更为注重,并以无罪为辩护要点,否则的话就要沦为人治。司法有时会喜怒无常,但权利必须确定无疑。法治进程永往直前,没有多少人愿意回到人治时代,没有人愿意生活在不讲规则的危险社会里,那样的社会里哪怕一个拥有很高权力的人也无法保障自己的生命安全和基本权利”。

  中青报借助公共资源优势,对李庄强势痛批,还翻出李庄多年前的老底宣染,似有文革时期让其从八辈祖宗以上就是坏人一样,大有批不透不快不愤之感,重庆侦办机关做为主动新闻源的提供者的推手,有意识安排让媒体把龚刚模等人的供称报出来,唯独隐去李庄的询问内容。不差什么,就是不让你说,不让你在公众面前申辩,憋不死你也不让你好过,从媒体开始一路“合围保送”到公堂,媒体很听话地齐刷刷地给李庄、马晓军及其余被捕人员定成铁案,戴上了刑法306条的罪帽。

  李庄案之所以备受关注,有其特殊之处,或许因为重庆打黑进入深水区,案件本身就足以引起社会关注,或许替黑老大辩护的律师未辩先倒,极具特别的新闻价值,或许是律师知法犯法,人们对这个行业有重新认识。笔者出于对每个公民的权利都应得到基本保障的角度,想说说此案在媒体公审中的不公平,辩护律师也要辩护权。我们不一定相信李庄是“好人”,但李庄被指涉嫌作伪证,单从媒体报道的情况看确实疑点重重。

  在舆论审判的“铁案”面前,受众群体从报道的事件中得到案情,在未能听到李庄说法的前提下,异口同声地猛批李庄,是否有些匆忙,甚至将李庄行为扩展到质疑整个律师业界,在媒体一边倒的报料下,公众也似乎容不得不同话锋的趋势,如若有人站出来替李庄说上几句,对办案程序或证据薄弱性提出不同看法,亦或对龚刚模的立功由头作质疑性点评时,即刻会被公众袭击成同党而后快的感觉。

  且不论谁对谁错,单就媒体对涉法案件赶在法院宣判前连篇累牍的报道走向看,媒体公审在中国早已形成传统,媒体说什么百姓就跟着信什么,如此一来,李庄案件大有不致“死地”不罢休之势。

  纵观李庄案件,尤以中青报辛辣的批评性报道为例,把律师办案说成“捞人”“捞钱”,这样的评价性报道问题是不可想象的,诸多字眼给人以确定感,既存在用语不当,又缺乏客观依据。记者报道新闻绝不可以掺入个人意见,真实、客观、准确、公正、中立、平衡是基本的新闻职业规范。媒体公审要有合理的批评尺度,尤其对涉法的案件,不能使媒体成为特区,不能让公众一味走进媒体导向的误区,如此通过媒体先斩的方式施加对审判的影响,最终会导致法律的庸俗化。从法律上衡量,不能因为一个人只要被批捕了,就在案件事实上想怎样写就怎样写。没有李庄的声音或没有让李庄举证,将来的判决如果与报道有所不同,该如何收场。当然,媒体如此狂报,李庄命运难料。打黑案件中舆论先行,占据民意和道德制高点,这是很多案件的一贯做法,表现为透过媒体放风,对疑犯全方位抹黑,几乎所有被捕涉黑者还未宣判,媒体已经判定为“黑老大”、“无恶不作”,人人得以诛之。

  让我们冷静分析一下媒体报道,其中多了些许情感因素少了些许客观公道,所有报道均听不到李庄本人的声音,有些首发媒体的报道将犯罪嫌疑人龚刚模的说词罗列其中,但就听不到李庄对自己行为的说法。笔者叹息之余不惊要问,在法治如此进步的社会里,为何不给李庄一点点机会,让李庄为自己辩解一下,或许李庄不愿意为自己辩解,或许有些部门不愿让李庄为自己辩解,媒体通过此种方式事先放风先行抹黑,笔者在此要提示一下,不能将辩解与否或如何辩解看成是李庄自己的事情,拥有话语权是每个公民与生俱来的权利,尤其在涉及案件成为疑犯时,法律或媒体更要保护当事人的话语权,媒体拥有不可估量的资源和优势,人称无冕之王,更应首当公允为先,自古我们就有着“偏听则暗、兼听则明”的良好传统。现在的情况是媒体或办案方只向公众交待利害关系中一方情况,丝毫未表李庄,单就程序来说,媒体不给李庄说话的机会,至少这样的报道缺乏客观公正,这样的媒体公审害处太多。或许媒体要说李庄犯罪了,记者见不到李庄或见到了李庄,李庄也不愿意为自己辩解,但李庄是律师他不可能不为自己辩解,比如收费额高问题,不会成为涉嫌犯罪的动机,还很可能有其他发现,情况要真是那样的话,起码要在报道中有个交待,如果是由于李庄已被羁押而不能听取其意见,那要问一声同样被押的龚刚模的声音是如何传出来的,是有意识只做单表,从舆论上来个先斩后奏,还是媒体配合办案机关而保送到审,倘若这样的话,媒体的公审是危险的。长期以来的偏听偏信令人们高度警觉,这里笔者不是为李庄讨要说法,而是希望媒体更加公正,媒体的力量有时无法估量,往往稍有不慎就会伤害他人,媒体报道案件当事人的时候,当事人的人格尊严应当受到尊重与保护,报道应当有度,偏信不可取。笔者曾在天津某区办理刑事案件,此前该案被媒体报道,记者写就的案件要闻对细节和证据情况一一例明清清楚楚,但开庭审理时与媒体报道完全不一样,造成不好的后果。媒体报道指责李庄犯有伪证罪,调查的角度设计,当事人问句的策划,证据材料的收集等留下了精心准备的痕迹,龚刚模的举报、吴家友等同行的证词以及会见录像是否成为“三人成虎”的结局,且不说龚刚模出于立功免死的由头,其目的和动机不纯,仅仅是以“挤眉弄眼”“心领神会”的自我感觉为要,这样的证据算不上确凿,其他证据也有不实之处,最终必须还要综合考虑李庄的辩解及证据。报道中有许多材料或说法是尚未司法定论的涉密性材料,包括指控证言等,媒体提前予以公布,在公众中形成定势。按照国际通用准则,应当确认和尊重律师及其委托人之间在其专业关系内的所有联络和磋商属保密的基本原则,李庄与龚刚模的磋商属保密范围,办案机关称录取会见资料,不能成为指控律师的证据。有事实根据不等于有客观事实,媒体可以大胆质疑,但切勿轻下断言,贬低性言词过多过激实在不好。

  从法律上说,犯罪嫌疑人的罪责应当依照法律规定的程序由法院认定,媒体无权确认,刑事诉讼法第十二条规定,未经人民法院依法判决,任何人都不得确定有罪。新闻媒体就有关嫌犯案件报道中对涉嫌者的称谓未经审判决不能使用真实姓名,如果使用真实姓名就首先要将其视为一个无罪的人,法院未审,媒体当慎。批评性报道很容易丧失客观性而不足可取,既然法院对案件尚未宣判,嫌疑人的命运并未最后确定,批评性报道就潜伏隐患。虽然新闻报道引人入胜,但不能与客观公正的基本原则相抵触,充满形容词的煽情与炒作让一桩普通的刑事案件变成未经证实的论战,媒体对李庄案件的报道确实令人产生必然的联想。从目前的情况来看,刑事案件中是打击犯罪优先,对当事人的权利保护意识淡薄,具体到李庄案件中尤为突出。

  目前司法环境不好,客观上导致了律师执业的风险。刑事案件领域律师是弱者,在刑事案件中要么无所作为,要么通过一些违法手段影响检察官、法官,从而影响案件的判决,而真正通过合法途径为当事人进行辩护获得成功的可能性极低。很多律师对此无可奈何,便有如李庄一样给当事人夸海口的,这就如同律师行业中的“温水炖青蛙”,“小刀锯大树”。可能这类律师以关系为荣,号称为通吃,没有因此引起足够重视,但对律师行业的打击是毁灭性的,李庄是否有罪暂且不论,但其言表有出格的地方,确实影响了律师队伍,这一点不是笔者本次讨论的话题,至少这种现象要引起我们深思。律师制度起源于刑事辩护,目前国内很多律师要么对刑事案件不感兴趣,要么靠关系、靠背景来办案,这是极不正常的。李庄案件引发全国律师界为之震动,重庆警方拘捕北京辩护律师,会使替涉黑案辩护的律师人人自危,龚刚模可以将李庄设制为立功的垫背,人性既有相互合作的一面,也有相互冲突的一面,既有利益一致的一面,也有利益冲突的一面,由特定时空条件资源的有限性和人类自我扩张的本能所决定,上述利益之间必然必生冲突,此案仅仅是个开局,往后会遇到更多罪犯立功给辩护人设制陷阱钓鱼的情形。

  媒体的审判难说是公正,有些是乱视线的,已经超越了合理的界限,并且让媒体中夹杂着的感情冲淡了。完全没有关注嫌疑人的情感,将会使被报道的人无法从灵魂深处开挖,面对公众的质疑,李庄是否是逃避或还要有话说,无论如何应当认真听听。媒体不能代表公众的意志,只会引领公众,是否应该被一个专断的媒体赶进牢房,我希望能够认真听听多方意见。我也想起了一则故事,这个故事说从前有位先生,家中贤妻日夜侍奉其学业,正逢科举赶考,一举中榜,因其才华出众,偶得黄帝特封朝中红人,随官位升迁灯红酒绿,渐对家中结发有恨,策谋除糠糟之妻,为掩耳目,装做正派,差侍女送参汤给妻,妻以为夫善,欲接饮之,不料侍女脚下侧滑,参汤飞溅,官人大怒,灭妻之念遭阻,妻亦怒,以为侍女鲁莽,坏了官人的好意,那知侍女为救夫人有意滑落,可侍女在官人面前不敢言语,在夫人面前也不能吐露,瞪双目咽下冤情,这个既救夫人又躲官人的侍女就象律师一样,夹杂在权利与欲念之间,含冤隔世也无人问津,这样的下场可悲可叹,可歌可泣。笔者曾听国外律师讲起笼子里的狗故事,狗在装进铁笼子之前会奋力挣脱,一旦被装进铁笼子并用铁棍从笼子外面往里不停是捅,起初狗会本能地咬,尽而变成防范,再尽而就无力地圈起身子,再后来就是任由笼子外面的铁棍无论怎样捅,狗只能默默忍受,再也没有任何抵抵御的能力,狗也知道,于其这样还不如死掉,这则故事让我想起了被限制自由者,墙外的媒体先行描黑,紧随着被送上审判台,其间没有任何人听其自辩,这样的下场真的很可悲。

  对李庄案件的回答,各方的反应是如此激烈,媒体一边倒报道,从律师的眼光看,媒体公审这样的场合不是用来欢呼的,我不是因为一个批评的意见不够及时而反对他,而是因为他本身就是不合格的,我对充满轻蔑和单边报道表示遗憾,我也无法和批评家们保持一致的看法,我也不会对批评家们进行批评,我只想说的是给李庄一个说话的机会,他有话语权,他的话语权和任何人一样享有平等的地位。面对这起事件,虽然觉得遗憾,需要公众平和理性看待,对于此事中的诸多疑点,律师们也希望能尽早澄清。
  

张生贵 天依律师事务所



国家劳动总局、地质部关于调整地质野外工作津贴地区类别的复函

国家劳动总局 地质部


国家劳动总局、地质部关于调整地质野外工作津贴地区类别的复函
国家劳动总局、地质部


* 此件是答复广西壮族自治区、吉林省、宁夏回族自治区地质局、劳动局(厅),并抄送冶金、煤炭、交通、铁道、林业、石油、电力、二机、水利等部、测绘总局、财政部、建设总行。


国务院国发〔1980〕193号文批转国家劳动总局、地质部《关于调整地质勘探职工野外工作津贴的报告》下达后,你们今年报来关于调整地质野外工作津贴地区类别的意见,经我们研究,同意一些地区作适当调整(你省、区调整的地区详见附表)。调整后的津贴标准,从文件下
达之月起执行。提高地区分类所增加的费用,从已拨的事业费内调剂解决。

附表:广西壮族自治区调整地质野外津贴地区类别表

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| 野外津贴地区分类 || | 野外津贴地区分类
县 名 |------------||县 名|------------
| 现行类别 |调整后类别|| | 现行类别 |调整后类别
-------|------|-----||----|------|-----
天 等 | 8 | 7 ||博 白| 9 | 8
龙 州 | 8 | 7 ||北 流| 9 | 8
恭 城 | 8 | 7 ||容 县| 9 | 8
富 川 | 8 | 7 ||陆 川| 9 | 8
防 城 | 8 | 7 ||罗 城| 9 | 8
北海市的涠州岛| 8 | 7 ||环 江| 9 | 8
岑 溪 | 9 | 8 ||宜 山| 9 | 8
苍 梧 | 9 | 8 ||融 安| 9 | 8
钟 山 | 9 | 8 ||永 福| 9 | 8
贺 县 | 9 | 8 ||兴 安| 9 | 8
---------------------------------------
吉林省调整地质野外津贴地区类别表
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| 野外津贴地区分类 || | 野外津贴地区分类
县 名|------------||县 名|------------
| 现行类别 |调整后类别|| | 现行类别 |调整后类别
----|------|-----||----|------|-----
洮 安| 7 | 6 ||双 辽| 7 | 6
通 榆| 7 | 6 ||梨 树| 8 | 7
长 岭| 7 | 6 || | |
------------------------------------
宁夏回族自治区调整地质野外津贴地区类别表
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山区(沙漠区)| 野外津贴地区分类 ||山区(沙漠区)| 野外津贴地区分类
名 称 |------------||名 称 |------------
| 现行类别 |调整后类别|| | 现行类别 |调整后类别
-------|------|-----||-------|------|-----
贺兰山区 | 5 | 3 ||同心县罗山地区| 5 | 4
腾格里沙漠区 | 5 | 3 ||海原县南西华 | 5 | 4
宁卫北山区 | 5 | 4 ||山 区 | |
香山区 | 5 | 4 || | |
牛头山区 | 5 | 4 || | |
磁窑堡、石沟驿| 5 | 4 ||固原县的东山区| 5 | 4
山区 | 5 | 4 ||六 盘 山 区| 5 | 4
------------------------------------------

附:地质矿产部关于调整地质勘探职工野外工作津贴的通知


经国务院批准,劳动人事部、财政部劳人薪〔1984〕159号复函同意适当调整地质勘探职工野外工作津贴,现将有关事项通知如下:
一、地质野外队的队部(含大队部)及其附属单位的职工,仍维持现行津贴标准,不作调整。
二、地质野外队从事野外工作的分队以下的职工,在现行普查、勘探津贴标准的基础上,每人每日提高三角。
对分队部职工区别情况对待:住在大队部所在地和县以上城市的分队部,野外津贴不调整;住在小城市或比较固定,条件较好的分队部,野外津贴可少调;随野外班组、机台经常流动的分队部,其野外津贴可按分队以下职工调整。具体如何办由各局根据实际情况规定执行。
三、对地质野外队中少数高度流动分散、就餐没有固定地点、生活费特别高的各类地质普查小组人员(如踏勘性普查小组、区调小组),其野外津贴参照出差途中补助费标准调整。
在野外工作期间,各类地区津贴标准为:
一、二类地区每日二元八角;
三、四类地区每日二元三角;
五至九类地区每日一元八角。
对享受上述津贴标准的地质普查小组,一定要按照以上所定条件从严掌握,不得扩大执行范围。这些人员在结束野外工作,返回分队或大队部工作期间,即改按分队或大队部所在地津贴标准执行。
四、参照出差补助费地区分类的调整和根据野外工作地区实际情况,对有些确实不合理的野外津贴类区,进行适当的调整。由各地质矿产局提出调整意见,征得各省、自治区、直辖市劳动部门的同意,同时报部和劳动人事部审定后执行。
五、调整后的野外工作津贴标准和地区,从一九八四年七月一日起执行。今年所需增加的资金,在已下达各单位的地质勘探费中调剂解决,或从各单位生产发展基金中解决。
六、调整野外津贴后,一九八四年工资总额计划作相应调整,报部备案。

附:调整后地质勘探职工野外工作津贴标准表

单位:元
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地区类别| 第一类地区 | 第二类地区 | 第三类地区
----|-------------|-------------|-------------
津贴类别|勘 探|普 查|高度流动分|勘 探|普 查|高度流动分|勘 探|普查|高度流动分
| | |散普查小组| | |散普查小组| | |散普查小组
----|---|---|-----|---|---|-----|---|---|-----
津贴标准|2.1|2.4| 2.8 |1.9|2.2| 2.8 |1.7|2.0| 2.3
----------------------------------------------
续表
----------------------------------------------
地区类别| 第四类地区 | 第五类地区 | 第六类地区
----|-------------|--------------|-------------
津贴类别|勘 探|普 查|高度流动分|勘 探|普 查|高度流动分|勘 探|普 查|高度流动分
| | |散普查小组| | |散普查小组| | |散普查小组
----|---|---|-----|----|---|-----|---|---|-----
津贴标准|1.5|1.8| 2.3 |1.35|1.6| 1.8 |1.3|1.5| 1.8
-----------------------------------------------
----------------------------------------------
地区类别| 第七类地区 | 第八类地区 | 第九类地区
----|-------------|-------------|-------------
津贴类别|勘 探|普 查|高度流动分|勘 探|普 查|高度流动分|勘 探|普 查|高度流动分
| | |散普查小组| | |散普查小组| | |散普查小组
----|---|---|-----|---|---|-----|---|---|-----
津贴标准|1.2|1.4| 1.8 |1.1|1.3| 1.8 |1.0|1.2| 1.8
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1981年12月25日

呼和浩特市房屋租赁管理办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市政府令第17号



《呼和浩特市房屋租赁管理办法》已经2001年8月3日市人民政府第40次常务会议讨论通过,现予发布施行。


市长 柳秀

二OO一年八月十三日



呼和浩特市房屋租赁管理办法

第一章 总 则
第一条 为了规范本市的房屋租赁行为,保障房屋租赁当事人的合法权益,维护房屋租赁市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理办法》和《呼和浩特市城市房地产交易市场管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本市城市规划区范围内的房屋租赁及其管理适用本办法。
第三条 本办法所称的房屋租赁,是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,由承租人向出租人支付租金的行为。
下列行为也应视为房屋租赁:
(一)提供房屋由他人承包经营的;
(二)将房屋内的柜台、橱窗、铺位等设施、设备出租给他人就地使用的;
(三)以联营、入股等形式将房屋提供他人使用,房屋所有权未发生变更的。
第四条 房屋租赁应当遵守法律、法规,遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
第五条 房屋租赁应当依法缴纳税费。
第六条 市人民政府房产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门,市房地产市场管理部门负责房屋租赁的管理工作。
公安、工商、物价、税务等管理部门,各司其职,协助房产行政主管部门做好房屋租赁管理工作。
第七条 房屋租赁实行登记备案制度和属地管理原则。
第二章 租赁管理
第八条 中央、自治区驻呼单位、驻呼部队、外地驻呼机构和涉外的房屋租赁,由市房地产市场管理部门负责租赁登记备案和管理。
第九条 房屋租赁的当事人应当自签订、变更、解除或终止租赁合同之日起30日内到市房地产市场管理部门办理登记备案手续。
房屋租赁未经登记备案的,不得对抗第三人。
第十条 房屋租赁当事人申请租赁登记备案应当提交下列文件:
(一)房屋租赁合同;
(二)房屋所有权证书或证明其产权的其他有效证件;
(三)当事人的合法证件或证明;
(四)共有房屋的共有人必须提供其他共有人同意出租的书面证明;
(五)已设定抵押房屋,必须提供抵押权人同意出租的书面证明;
(六)委托代管房屋必须提交委托代管人授权出租的证明;
(七)法律、法规规定应当提供的其他证件。
第十一条 市房地产市场管理部门应当在收到登记申请之日起7日内,予以登记备案并发给《房屋租赁证》。不符合规定的,应在3日内书面答复。
第十二条 《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动,未办理《房屋租赁证》的,工商行政管理部门不得为其办理工商营业执照及营业执照年检手续。租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第十三条 有下列情形之一房屋不得出租:
(一)无合法权属证明的;
(二)产权不清、权属有争议的;
(三)经房产管理部门鉴定为危险房屋的;
(四)共有房屋,未经其他共有人书面同意的;
(五)已设定抵押,未经抵押权人书面同意的;
(六)在依法公告拆迁范围内的;
(七)司法机关或者行政机关依法限制房地产权利的;
(八)法律、法规禁止出租的其他情形。
第十四条 房屋租赁应当根据本市房屋租赁市场及供求状况,由市房产管理部门制定房屋租赁指导价格并定期发布,但最低收入家庭由政府或单位提供的廉租住房租金实行政府定价的除外。
各有关管理部门可参照指导租金作为缴纳税费的依据。
第十五条 房屋租赁当事人可参照指导租金协商约定租金数额。但下列房屋的租金应当按照市人民政府规定的标准执行:
(一)公有居住房屋;
(二)以行政调配方式出租的非居住房屋;
(三)政府投资建造的公益性非居住房屋。
第十六条 严禁伪造、涂改、转借和转让《房屋租赁证》。房屋租赁当事人遗失《房屋租赁证》的,应当向原发证机关申请补发。
第十七条 以营利为目的出租在以行政划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法按国务院和自治区有关规定办理。
第十八条 房地产开发企业预租商品房,应当符合商品房预售的条件,并依法取得商品房预售许可证明。
房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租,商品房预购人不得将预购的商品房预租。
第十九条 任何单位和个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动,损害社会公共利益。
房屋租赁的当事人应服从公安机关对租赁房屋的治安管理,严格遵守国家和自治区关于治安管理的规定。
房屋租赁的当事人应严格遵守国家和自治区关于计划生育管理的规定。
第三章 转租管理
第二十条 房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。
第二十一条 有下列情形之一的房屋不得转租:
(一)承租人拖欠租金的;
(二)承租人在承租房屋内擅自搭建的;
(三)预租的商品房。
第二十二条 房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人转租房屋应当征得出租人书面同意,未征得出租人同意转租房屋的,出租人可以解除租赁合同。
转租应当订立转租合同,并按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十三条 房屋转租的租金,由转租当事人协商确定。
第二十四条 非独立成套房屋承租人转租房屋,不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。
第二十五条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。
第二十六条 转租合同生效后,转租人和受转租人享有并承担本办法规定的当事人的权利和义务,但当事人另有约定的除外。
第二十七条 房屋转租期间,租赁合同发生变更而影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更。房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同应当随之解除。
第四章 租赁合同管理
第二十八条 房屋租赁的当事人应当订立书面租赁合同。
市房产管理部门应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本,供租赁当事人参照使用;其中,公有居住房屋的租赁,可以使用市房产管理部门统一印制的租用公房凭证。
第二十九条 房屋租赁合同包括下列主要内容:
(一)租赁当事人的姓名或者名称、住所;
(二)房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况;
(三)房屋用途;
(四)房屋交付日期;
(五)租赁期限;
(六)租金数额、支付方式和期限;
(七)房屋使用要求和维修责任;
(八)房屋返还时的状态;
(九)违约责任;
(十)争议的解决方式;
(十一)租赁当事人约定的其他内容。
第三十条 有下列情形之一的,可以变更或解除租赁合同:
(一)符合合同约定条件的;
(二)因不可抗力致使租赁合同部分或全部不能履行的;
(三)当事人协商一致的。
因为变更或解除合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任外,应当由责任方负责赔偿。
第三十一条 房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定,但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。
房屋租赁期限届满,租赁当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。
第三十二条 租赁当事人对房屋租赁期限没有约定,依照法律规定仍不能确定的,视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系,但出租人应当在合理期限之前书面通知承租人。
第三十三条 房屋承租人交换使用各自承租的房屋,应当征得出租人书面同意。
房屋交换使用的双方应当订立书面合同,并分别与出租人签订租赁主体变更合同。
第三十四条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的,租赁关系按照下列规定处理:
(一)出租人死亡或者依法终止的,由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同;
(二)居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行合同;
(三)非居住房屋承租人死亡或者依法终止的,租赁合同依法变更或终止;
(四)当事人依法分立、合并的,由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
第三十五条 房屋租赁期间发生下列情形之一的,租赁关系终止:
(一)房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的;
(二)房屋因社会公共利益需要被依法征用的;
(三)房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。
发生前款第(一)、(二)项所列情形的,由依法提前收回的部门或者依法征用的单位另行安置承租人;公有居住房屋发生前款第(三)项所列情形的,由出租人另行安置承租人。
第三十六条 租赁合同发生纠纷时,可由当事人进行协商或 申请房产主管部门调解,也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第五章 当事人的权利和义务
第三十七条 出租人应当按照租赁合同的约定期限向承租人交付房屋。
出租人未按时交付房屋的,承租人可以催告出租人在合理期限内交付;逾期仍未交付的,承租人可以解除租赁合同。
出租人交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租人可以解除租赁合同。
第三十八条 房屋交付时存在缺陷,影响承租人正常使用的,承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金;危及承租人安全的,承租人可以随时解除租赁合同。
第三十九条 房屋出租前已设定抵押或者房屋所有权转移依法受到限制的,出租人应当事先书面告知承租人。
第四十条 出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素,与承租人约定收取不超过3个月租金数额的房屋租赁保证金,但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。
租赁关系终止时,房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外,应当归还承租人。
第四十一条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需改变房屋用途的,应当书面征得出租人同意,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
承租人未征得出租人同意改变房屋用途,致使房屋损坏的,出租人可以解除租赁合同。
第四十二条 出租非独立成套的房屋,出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。
相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的,承租人的共同出租人应当按照公平、合理的原则在争议一方提出解决争议要求之日起30日内协调处理,并出具书面意见。
承租人与相邻房屋产权人或者相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的,出租人应当与相邻房屋产权人协商处理。
第四十三条 承租人装修房屋或者增设附属设施的,应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由当事人协商确定归属及维修责任,其中依法须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失。
第四十四条 房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。
房屋出租人应当按照租赁合同的约定收取租金;除租赁合同另有约定外,不得向承租人收取其他费用。
房屋承租人延期支付租金的,应当支付违约金。违约金的数额,按照租赁合同约定的标准计算。
承租人逾期不支付租金累计超过6个月或逾期不支付租金连续超过3个月的,出租人可以解除租赁合同,但租赁合同另有约定的,从其约定。
第四十五条 承租人使用房屋所发生的水、电、煤气、通信、空调等费用,由承租人承担,但租赁合同另有约定的,从其约定。
第四十六条 承租人使用房屋获得的收益归承租人所有,但租赁合同另有约定的,从其约定。
第四十七条 承租人按照租赁合同的约定使用房屋,不承担房屋自然损耗的赔偿责任。
因承租人的原因造成房屋损坏的,承租人应当负责修复;承租人造成房屋主体结构损坏的,出租人可以解除租赁合同。
第四十八条 出租人应当定期对房屋进行养护,使房屋处于正常的可使用状态;承租人发现房屋损坏的,应当通知出租人予以修复,出租人应当及时修复,但租赁合同另有约定的,从其约定。
第四十九条 出租人养护和维修房屋时,应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护和维修房屋。
第五十条 因维修房屋需承租人临时迁出的,出租人应当按 照有关规定签订临时迁出协议,明确迁出、回迁期限。除另有约定外,承租人不得向出租人索取费用。
第五十一条 租赁关系终止时,出租人有权收回房屋,承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意而逾期返还房屋的,出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
第五十二条 房屋返还时,应当符合正常的可使用状态或者租赁当事人约定的状态;不符合的,出租人可以要求承租人恢复,也可以自行恢复,由此发生的合理费用由承租人承担。
租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的,出租人有权按照合同的期限收回房屋。承租人未经出租人同意,逾期不迁出造成出租人损失的,应当承担赔偿责任。承租人逾期不迁出的,出租人可以请求房产主管部门责令其限期迁出或向人民法院提起诉讼。
第五十三条 下列人员在同等条件下,按照以下顺序对出租的房屋有优先承租权:
(一)房屋共有人;
(二)原承租人;
(三)法律、法规规定的其他人员。
第五十四条 出租人在租赁期间转让出租房屋的,出租人应当在转让之前的合理期限内通知承租人,在同等条件下承租人有优先购买权。
承租人没有受让的,其它受让人应当继续履行原租赁合同。
第六章 法律责任
第五十五条 租赁当事人违反本办法第九条规定未办理房屋租赁登记备案的,由市房产管理部门责令其限期改正。限期内未改正的,处以实际租期评估租金总额一倍的罚款,但罚款最高刁;得超过15000元。
第五十六条 房屋租赁当事人违反本办法第十三条、第十八条、第二十一条规定,致使租赁合同无效的,应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行本办法规定的义务,另一方按照本办法第二十二条,第三十七条,第三十八条,第四十一条第二款,第四十四条第四款,第四十七条的规定解除租赁合同的,未履行规定义务的租赁当事人一方应当依法承担民事责任。
房屋租赁当事人一方未履行本办法规定的义务,造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的,应当依法承担赔偿责任。
第五十七条 出租人违反本办法第十三条的规定将不得出租的房屋出租或者承租人违反本办法第二十一条规定将不得转租的房屋转租的,由市房产管理部门责令其限期改正。限期内未改正的,没收违法所得。
第五十八条 房屋租赁当事人违反本办法第十八条规定预租商品房的,由房产管理部门责令其限期改正。
第五十九条 围攻、谩骂、殴打依法执行公务的房产管理部门工作人员,应当给予治安管理处罚的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第六十条 房屋租赁的当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以按照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
当事人在法定期限内对具体行政行为逾期不申请复议,不提起诉讼,又不履行的,作出具体行政行为的房产管理部门可以申请人民法院强制执行。
第六十一条 房地产市场管理部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门追究行政责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第六十二条 各旗县的房屋租赁及其管理,可参照本办法执行。
第六十三条 本办法由呼和浩特市房产管理局负责解释。
第六十四条 本办法自发布之日起施行。