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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

时间:2024-06-29 05:36:43 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9010
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。

南宁市城市规划管理规定

广西南宁市人民政府


南宁市城市规划管理规定
南宁市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了科学、合理地制定城市规划,加强城市规划管理,保障城市规划的实施,根据《中华人民共和国城市规划法》和有关法律、法规的规定,结合本市的实际情况,制定本规定。
第二条 制定和实施城市规划,在城市规划区内进行各项建设,必须遵守本规定。
南宁市城市规划区是指城市市区、近郊区以及南宁市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。南宁市城市规划区的具体范围,在南宁市人民政府编制的《南宁市城市总体规划》中划定,南宁市城市规划区范围内的建制镇不另划城市规划区。
第三条 在城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。
城市规划工作实行统一领导、统一规划、统一规范,并实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度。
第四条 城市规划和建设应当促进经济和社会发展,改善人民生活环境,提高城市环境质量,坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一。
第五条 城市规划和建设,必须保护文物古迹,风景名胜和代表城市传统风貌的街区。
第六条 南宁市规划管理局(以下称市规划管理部门)是本市城市规划行政主管部门,负责全市城市规划工作。
武鸣、邕宁两县城市规划管理部门(以下称县规划管理部门)主管本县城市规划工作,业务上受市规划管理部门领导。
第七条 任何单位和个人都有遵守城市规划的义务并有权对违反城市规划的行为进行检举和控告。

第二章 城市规划的编制和审批
第八条 南宁市城市规划的编制,分总体规划、分区规划和详细规划三个阶段,其余建制镇的规划分总体规划、详细规划两个阶段。
详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划(含城市设计)。
第九条 南宁市城市总体规划由市人民政府组织编制,经市人民代表大会或者其常务委员会审查同意,报自治区人民政府审查同意后,报国务院审批。
专业规划由有关主管部门负责编制,经市规划管理部门综合平衡后,纳入城市总体规划。
县人民政府所在地镇以及城市总体规划指定的县域内重要建制镇的总体规划,在市规划管理部门指导下,由县人民政府组织编制,提请同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后,报市人民政府审批,并报自治区人民政府规划行政主管部门备案。
市区和县域内其他建制镇的总体规划,在市、县规划管理部门指导下,由镇人民政府组织编制,报市规划管理部门或县人民政府审批,县域内其他建制镇的总体规划同时报市规划管理部门备案。
第十条 南宁市城市市区内重要地段、重要道路两侧、对城市布局有重大影响的建设项目以及没有编制分区规划的详细规划,由市规划管理部门组织编制,报市人民政府审批。自治区人民政府指定的重要地段的详细规划,由市规划管理部门组织编制,经市人民政府审查同意后,报自治
区人民政府审批。
二十公顷以内的修建性详细规划经市、县规划管理部门同意,可由建设单位委托有城市规划设计资质的单位,依据市、县规划管理部门提供的设计条件编制,报市、县规划管理部门审批。
第十一条 城市规划区内开辟的各类开发区,必须编制分区规划和详细规划,纳入城市总体规划,由市、县规划管理部门实施统一的城市规划管理。
根据城市社会经济发展的需要对已批准的城市总体规划进行局部调整的,必须报同级人民代表大会常务委员会和原审批机关备案;但涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的,按照本规定第九条的规定进行。
城市分区规划、详细规划的变更,必须报原批准机关审批。
第十二条 编制城市规划应当具备勘察、测量及其他必要的基础资料。编制城市规划时,有关单位有义务向市、县规划管理部门无偿提供规划基础资料。
城市勘察、规划设计费应当列入各级财政年度计划。
第十三条 制定城市规划,应当有组织地听取专家、市民及相关方面的意见。
第十四条 市、县城市总体规划经批准后,由市、县人民政府公布。
第十五条 外省、市或境外在本市从事城市规划的设计单位应当持有相应等级的城市规划设计证书,并经市规划管理部门登记注册。

第三章 建设用地规划管理
第十六条 各项建设用地必须符合城市规划和城市规划管理技术规定。建设单位或者个人必须按照规定申请建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。
第十七条 各项建设用地必须在城市规划确定的土地使用功能区选址定点。严格控制在城市基础设施不能满足需要,又无有效措施的地区安排新建、迁建项目;禁止在公路沿线分散安排建设项目。
第十八条 建设单位或者个人在使用土地时,未经市、县规划管理部门同意,不得改变建设用地规划许可证核定的位置、界限。确需改变的,必须经市、县规划管理部门同意,并办理变更手续。
市、县规划管理部门应当参与国有土地使用权出让计划的制定。国有土地使用权出让合同必须有市、县规划管理部门根据批准的详细规划提供的出让地块的位置、范围、规划用地性质、建筑容积率、建筑密度、绿地率、停车场等各项规划要求及附图。
国有土地使用权转让合同必须附有原出让合同中的各项规划要求及附图。
国有土地使用权受让者在开发和经营土地的活动中,未经原审批的市、县规划管理部门同意,不得变更出让合同中的各项规划要求。
第十九条 城市规划确定的绿化用地、公共活动用地、体育运动和学校用地等专用土地,未经法定程序调整规划,不得改变用途。
禁止占用城市道路、广场、河道、高压供电走廊和压占城市地下管线或者依附防洪堤(墙)建造建筑物、构筑物。
第二十条 任何单位和个人必须服从市、县人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。必需迁建的,由市、县规划管理部门按实际需要另行安排。
第二十一条 建设单位在城市规划道路、绿化带和河道等公共用地两侧使用土地进行建设时,应按规定同时负责一定面积的公共用地的征地拆迁费用。此项公共用地经征用并拆除其地面建(构)筑物后,无偿移交市政府有关部门,用于道路、绿化或其他公共设施建设。
第二十二条 城市规划区内的江河、湖泊,未经市、县规划管理部门批准,任何单位和个人不得填土侵占;在城市规划区内进行采矿、采沙、取土等活动须经有关行政主管部门批准,不得破坏城市环境,影响城市规划的实施。有关部门在批准前,应征得市、县规划管理部门的同意。
第二十三条 在城市规划区内需要临时使用土地的,使用者应当按照规定申请临时建设用地规划许可证。
临时用地必须按照市、县规划管理部门批准的用途使用,不得改作他用或者转让,不得建造永久性建筑物、构筑物。临时建设用地使用期限不得超过两年,确需延长使用的,必须在期满前两个月,办理延期手续。使用期满或国家建设需要时由使用者无条件拆除一切临时设施,清理现场
;退还原土地所有者或使用者。
第二十四条 建设项目有下列情形之一的,应当按照规定申请建设项目选址意见书和建设用地规划许可证:
(一)新建、迁建单位或个人需要使用土地的;
(二)原址扩建需要使用本单位以外的土地的;
(三)需要改变原有土地使用性质的;
(四)依法应当申请的其他情形。
第二十五条 根据国家基本建设程序的规定,需编制可行性研究报告的项目,可行性研究报告报批时应附有市、县规划管理部门的选址意见书。不需要报批可行性研究报告的,计划行政主管部门在建设项目列入年度固定资产投资计划前,应当征求市、县规划管理部门对建设项目的选址
意见。
第二十六条 在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须按以下程序办理建设用地规划审批手续:
(一)建设单位或个人持国家批准建设项目的有关文件、资料,向市、县规划管理部门提出建设用地规划定点申请;
(二)市、县规划管理部门在建设单位或个人提供的文件资料齐全后,根据建设项目性质、规模等,按照城市规划要求,在法定工作日20天内作出批复,核定建设项目的具体位置和界限,提供规划设计条件;
(三)建设单位或个人根据规划设计条件,在六个月内按规定报送建设用地的规划平面布置图。建设用地规划平面布置图经批准后,市、县规划管理部门在法定工作日20天内核发建设用地规划许可证,建设单位或个人逾期未报送建设用地的规划平面布置图,而又未申请延期的,原定
点申请自行失效;
(四)建设单位或个人凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请用地。一年内未申请用地,又未申请延期的,已取得的建设用地规划许可证自行失效。
第二十七条 参加市、县人民政府依法组织的土地使用权出让招标、拍卖活动取得土地使用权的,凭土地使用出让合同到市、县规划管理部门办理建设用地规划许可证。
第二十八条 在城市规划区内的乡(镇)村集体企业、事业单位的建设用地按本规定第二十六条规定办理建设用地规划许可证。
在城市规划区内的村镇建设,由市、县规划管理部门根据批准的村镇规划核发建设用地规划许可证。农民个人建房必须在批准的村镇建设用地范围内安排建设。

第四章 建设工程规划管理
第二十九条 各项建设工程必须符合城市规划和城市规划管理技术规定。建设单位或者个人必须按照规定申请建设工程规划许可证。
第三十条 沿城市道路两侧新建、改建的建(构)筑物,应根据建筑总体布局要求,建(构)筑物的使用性质和具体条件,适当向道路规划红线外后退,留出必要的场地,供绿化和敷设管线等使用。建(构)筑物(以阳台、雨蓬、踏步等突出部分为准)后退道路规划红线的距离如下:


(一)道路规划红线60米以上(含60米)后退一般不少于5米;
(二)道路规划红线40--60米(含40米)一般后退3--5米;
(三)道路规划红线20--40米(含20米)一般后退1--3米;
(四)城市规划确定的其它特定道路规划控制的建筑红线;
(五)高层建筑、大型民用建筑、大型公共设施以及有大量人流集散的和使用性质有特殊要求的建筑,还须留有人流集散地和停车场地。
现有建筑不符合上述规定的,在改建时按上述规定后退。
第三十一条 建筑物之间的间距,除符合消防要求外,还应考虑日照、通风、绿化、视线等要求。
居住建筑的日照距离为:在旧城区,间距与建筑物地面至檐口高度的比例应在1:0.7以上;在新区,间距与建筑物地面至檐口高度的比例应在1:0.9以上。
居住建筑的山墙间距,应能满足消防、卫生、交通、绿化的要求,一般控制在4.5--6米。
高层建筑,沿街建筑以及其它公共设施的日照间距,山墙间距,视具体情况而定。
第三十二条 新建、改建、扩建建设工程,应当按照规划要求配置绿地、机动车和非机动车停车场(库)、公共厕所等公共配套设施。配套设施与建设工程统一设计、同步建设、同时交付使用。
第三十三条 新建、改建、扩建公共建筑和城市道路,应当按规划要求设置无障碍设施。
第三十四条 下列建设工程,应当按照规定申请建设工程规划许可证:
(一)新建、改建、扩建的建筑工程;
(二)新建、改建城市道路、公路、桥梁、管线、隧道及其他市政工程;
(三)文物保护单位的大修工程及改变原有外貌或者结构体系或者基本平面布局的装修工程;
(四)需要变动主体承重结构的建筑大修工程;
(五)沿道路或者在广场设置的城市雕塑工程;
(六)沿城市道路的房屋外立面装修工程;
(七)户外广告设施的设置;
(八)依法应当申请的其他情形。
第三十五条 建设工程规划许可证按下列程序申领:
(一)建设单位或个人持有关批准文件向市、县规划管理部门提出申请,市、县规划管理部门根据城市规划提出规划设计要求;
(二)建设单位或个人委托有相应资质的设计单位,根据规划设计要求编制设计方案,征求有关部门意见,并经市、县规划管理部门审定后,进行初步设计和施工图设计;
(三)施工图设计完成后,经市、县规划管理部门审核其中有关城市规划内容,确认符合城市规划要求,并已依法取得建设用地使用权的,核发建设工程规划许可证。
第三十六条 申领建设工程规划许可证时建设单位或个人应报送下列图件:
(一)填妥的建设工程申请表;
(二)当年有效的建设工程项目计划文件;
(三)建设用地使用权证及原有建筑物产权证;
(四)市、县规划管理部门批准的建筑红线图;
(五)环保、防疫、消防等有关部门的意见;
(六)全套工程施工图;
(七)其它文件材料。
第三十七条 市、县规划管理部门在收到前条规定的申领建设工程规划许可证时应报送的资料后,应在法定工作日20天内提出审核意见或发放建设工程规划许可证。
第三十八条 建设单位或个人凭建设工程规划许可证向有关部门申请开工,批准后,应在现场放好灰线,经市、县规划管理部门检验,符合建设工程规划许可证要求的方可破土动工。
第三十九条 建设单位或者个人在领取建设工程规划许可证后,应当在一年内开工。逾期未开工又未申请延期或者申请延期未经批准的,建设工程规划许可证自行失效。
属特殊抢险工程的,应向市、县规划管理部门申明理由,经同意后可先动工,并在动工后5天内补办各项手续。
第四十条 建设工程竣工并拆除建设基地内的临时设施后,建设单位或者个人必须向市、县规划管理部门申请规划验收,经验收合格的,发给建设工程规划验收合格证,凭规划验收合格证方可向房产管理部门申请办理房屋产权登记。
住宅小区的竣工验收,由市、县建设行政主管部门会同规划、园林、房产等有关部门共同进行。
第四十一条 建设工程竣工验收后六个月内,建设单位或者个人应当向市、县城市建设档案机构无偿报送建设工程竣工档案。
第四十二条 建(构)筑物的使用应当符合建设工程规划许可证核准的使用性质。需要变更建(构)筑物使用性质的,必须报原审批的市、县规划管理部门批准。
第四十三条 进行临时建设,应按规定申请临时建设工程规划许可证。
临时建筑不得超过两层,使用期不得超过两年,确需延期的,必须报原审批的市、县规划管理部门批准。临时建筑不得改变用途或者买卖、转让;使用期满或城市建设需要时,建设单位或者个人必须无条件拆除。
第四十四条 在新区进行建设的单位或个人,不得修建封闭式围墙,确实需要的,经批准可设置通透式围墙或者以绿篱代替围墙。旧区范围内原有封闭式围墙应逐步改造或拆除。
第四十五条 设计、施工单位及有关管理部门必须按以下规定查验规划图件:
(一)设计单位承担建筑设计任务时,必须查验市、县规划管理部门批准的规划设计条件和规划要求等有关图件;
(二)施工单位在承包建设工程业务时,必须查验建设工程规划许可证等批准的图件;
(三)建筑管理部门在批准施工时,必须查验建设工程规划许可证;
第四十六条 严格控制旧区范围内的私房建设。旧区改造范围内一般不再批准私房的新建、扩建、改建,确属危房的,由房产管理部门出具危房鉴定书,经市、县规划管理部门批准后,可以进行维修,但应当在排水、通风、采光等方面处理好与相邻建筑的关系,不得扩大原有占地面积
及建设规模,不得妨碍交通、消防安全。
第四十七条 农村个人住房建设应当根据城市规划要求,统一规划,相对集中,与村镇建设相结合。
第四十八条 在城市规划区内应当建立国家统一规定的平面和高程控制测量系统,使用统一的城市地形图。

第五章 城市规划实施的监督检查
第四十九条 市、县规划管理部门及其规划管理监督检查机构,负责城市规划实施的监督检查,并依法制止和处理违法建设活动。
规划管理监督检查人员执行公务时,必须出示证件,并为被检查者保守技术秘密和业务秘密。
第五十条 城市规划监督检查的内容如下:
(一)未经规划许可的建设用地和建设工程;
(二)建设用地规划许可证的合法性及其执行情况;
(三)建设工程规划许可证的合法性及其执行情况;
(四)按照规划建成和保留地区的规划控制情况;
(五)建设工程放线;
(六)建设工程竣工规划验收;
(七)建筑物、构筑物的规划使用性质;
(八)按照本条例规定应当监督检查的其他内容。
第五十一条 对按照本条例规定应当给予行政处罚的建设单位、设计单位、施工单位或者个人,市、县规划管理部门应当立案调查,查勘取证,作出行政处罚决定,送达当事人。

第六章 罚 则
第五十二条 未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的,批准文件无效,占用的土地由市、县人民政府责令退回。
第五十三条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建设单位或者个人,市、县规划管理部门应当责令其停止施工,并视违法建设工程对城市规划的影响程度,按照下列规定给予处罚:
(一)严重影响城市规划的,按《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定责令限期拆除,或者予以没收;
(二)有影响尚可采取措施消除的,责令限期改正,并按建筑面积处以下罚款:属商业用房的每平米200--1000元;属非商业用房的每平米100--500元;无法计算建筑面积的按土建总造价的5--20%;
(三)尚无不良影响的,除责令其按规定补办建设工程规划许可证外,并按前项规定罚款额的50%处以罚款。
第五十四条 违反本规定第十九条、第三十条(一)至(四)项规定的建设工程,责令限期拆除。违反本规定第三十条第(五)项规定的按前条规定处罚。
第五十五条 违反本规定第四十三条第二款规定逾期不拆的临时建筑,由市、县规划管理部门责令其限期拆除,逾期不拆除的,将依法强制拆除。
第五十六条 对违反本规定第三十六条规定未申请验线的,处以1000--10000元的罚款。
第五十七条 对违反本规定造成违法建设的设计单位,由市、县规划管理部门处以设计费的五倍的罚款。
对违反本规定造成违法建设的施工单位,由市、县规划管理部门处以违法所得的五倍的罚款。
第五十八条 对违反本规定第四十二条规定擅自变更建筑物使用性质的,由市、县规划管理部门责令限期改正,并处以当年重置价的2--20%的罚款。
第五十九条 对违反本规定第四十一条规定逾期未报送建设工程竣工档案的,由市、县规划管理部门责令其限期报送并处以土建总造价0.5%的罚款。
第六十条 越权编制或者违法编制城市规划的,审批机关不予审批。
违法审批或者违法变更城市规划的,由上级人民政府或者市规划管理部门予以撤销。
对违反本规定造成违法建设的审批责任人,由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
第六十一条 对违反本规定造成违法建设的建设单位责任人,由其上级机关或者所在单位给予行政处分并处以1000--3000元罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十二条 城市规划管理检查人员依法进行检查时,被检查者拒绝或者不如实提供有关情况资料的,由市、县规划管理部门视其情节轻重处以200--1000元的罚款。
第六十三条 单位或个人买卖、转让建设用地规划许可证的,处以非法所得五倍的罚款,占用的土地由市、县人民政府责令退回。
第六十四条 违反本规定第二十二条规定的,由市、县规划管理部门责令其停止违法活动,限期整理或恢复原貌,并可处以5000--10000元罚款。
第六十五条 违反本规定第四十六条规定擅自扩大原有宅基地面积的,按本规定第五十三条规定处理。
第六十六条 市、县规划管理部门违反本规定核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,或者作出其他错误决定的,由市、县人民政府责令其纠正,或者予以撤销,并对违法建设工程作出处理,造成直接经济损失的,由原发证部门依法赔偿。
第六十七条 本规定的第五十三条、第五十四条、第五十七条、第五十八条、第六十三条规定的罚款数额最高不超过5万元。
第六十八条 违反本规定被处以罚款的单位和个人必须依时缴纳罚款。
第六十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知书之日起十五日内,向作出处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知书之日起十五日内,直接向人民法院起诉
。当事人在申请行政复议或提起行政诉讼期间,行政处罚不停止执行。
当事人逾期既不申请复议、也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第七十条 本规定应用中的问题,由市规划管理部门负责解释。
第七十一条 本规定自公布之日起施行。



1996年12月2日

山东省地质环境保护条例

山东省人大常委会


山东省地质环境保护条例


山东省人民代表大会常务委员会公告
     (第7号)

《山东省地质环境保护条例》已于2003年7月25日经山东省第十届人民代表大会常务委员会第三次会议审议通过,现予公布,自2003年9月1日起施行。
  山东省人民代表大会常务委员会
  2003年7月25日
  
  第一章 总 则
  第一条 为保护和改善地质环境,防治地质灾害,保护公共财产和公民生命财产安全,促进经济和社会的可持续发展,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 在本省行政区域内从事矿产资源勘查开采、地质遗迹保护、地质灾害防治以及工程建设等与地质环境有关的活动的,应当遵守本条例。
  本条例所称地质环境,是指影响人类生存和发展的各种岩体、土体、地下水、矿藏等地质体及其活动的总和。
  地震灾害防御,不适用本条例。 
  第三条 地质环境保护应当坚持积极保护与合理开发利用的原则。
  第四条 县级以上人民政府应当加强本行政区域内地质环境保护工作的领导,组织制定地质环境保护规划,作为环境保护规划的组成部分,纳入国民经济和社会发展计划。
  第五条 县级以上人民政府地质矿产行政主管部门负责本行政区域内地质环境保护的监督管理工作。
  县级以上人民政府建设、农业、林业、水利、交通等部门依据有关法律、法规规定做好地质环境保护的有关工作。
  第六条 县级以上人民政府地质矿产行政主管部门应当根据本行政区域内地质环境实际,组织建立地质环境监测网络,完善监测设施。
  省人民政府地质矿产行政主管部门应当定期发布本省的地质环境状况公报。
  第七条 任何单位和个人不得侵占、损毁或者擅自移动地质环境监测设施及标志。
  任何单位和个人均有权对破坏地质环境以及破坏地质环境监测设施、标志的行为进行举报。县级以上人民政府地质矿产行政主管部门接到举报后,应当及时调查处理。
  第二章 矿山地质环境保护
  第八条 勘查、开采矿产资源的,应当采取有效措施,防止造成地质灾害、环境污染和生态破坏,并做好水土保持、植被恢复和土地复垦工作。
  第九条 探矿权人应当对遗留的钻孔、探井、探槽、巷道和形成的危岩、危坡进行回填、封闭,或者采取其他消除地质灾害隐患的措施。
  第十条 开采矿产资源的,应当提交矿山地质环境影响评价报告,对地质灾害的危险性作出全面、详细的评估,并制定相应的矿山地质环境保护和治理方案。
  矿山地质环境影响评价报告经县级以上人民政府地质矿产行政主管部门审核后,纳入建设项目环境影响评价报告。
  第十一条 采矿权人应当对矿山地质环境进行监测,并将监测情况定期报送县级人民政府地质矿产行政主管部门;矿区范围跨行政区域的,报共同的上级人民政府地质矿产行政主管部门。
  采矿权人应当按照矿产资源开发利用方案、矿山地质环境保护和治理方案的要求进行采掘;因采矿造成矿山地质环境破坏的,应当及时进行治理。
  第十二条 采矿权人的矿产资源开发利用年度报告,应当如实反映矿山地质环境保护和治理情况。
  第十三条 采矿权人停办或者关闭矿山前,应当按下列要求履行矿山地质环境治理义务:
  (一)整治被破坏的土地,使之达到种植、养殖或者其他可供利用的状态;
  (二)整修露天采矿的边坡、断面并种草植树,消除安全隐患,使之与周围环境相协调;
  (三)采取封闭、充填或者人工放顶等措施,使地下井巷采空区达到安全状态;
  (四)按规定处理矿山开采废弃物;
  (五)符合国家和省规定的地质环境保护的其他条件。
  第十四条 矿山地质环境治理实行保证金制度。
  矿山地质环境治理保证金的收取标准,按照不低于治理费用的原则,根据矿区面积、开采方式以及对矿山自然生态环境影响程度等因素确定。按照治理方案,矿山地质环境分阶段治理的,保证金可以分期交纳。
  矿山地质环境治理保证金实行财政专户储存,不得挪作他用。采矿权人履行治理义务,经县级以上人民政府地质矿产行政主管部门验收合格,保证金及其利息应当及时退还采矿权人。
  具体实施办法由省人民政府制定。
  第十五条 对历史遗留的已被破坏的矿山地质环境,当地人民政府应当采取措施,制定优惠政策,按照谁投资谁受益的原则,鼓励单位和个人投资治理。
  第三章 地质遗迹保护
  第十六条 下列地质遗迹应当予以保护:
  (一)具有科学研究价值的地质构造、地质剖面和古生物化石分布区;
  (二)具有科学研究和观赏价值的地质地貌景观和岩石、矿物、宝玉石的典型产地;
  (三)具有独特医疗、保健作用或者科学研究价值的温泉、矿泉;
  (四)具有科学研究价值的典型地质灾害遗迹;
  (五)需要保护的其他地质遗迹。
  第十七条 对具有典型意义的地质遗迹,可以按照国家和省有关规定建立地质遗迹自然保护区或者地质公园。
  对不具备建立地质遗迹自然保护区和地质公园条件,但具有观赏和保护价值的地表形态,设区的市、县(市、区)人民政府可以建立地质地貌景观保护区。
  第十八条 建设项目应当避开地质遗迹自然保护区和地质公园;确实无法避开的,应当报经该地质遗迹自然保护区或者地质公园的原批准机关同意,并采取相应的保护措施。
  地质遗迹自然保护区和地质公园内的原有设施对地质遗迹构成危害的,由县级人民政府地质矿产行政主管部门责令设施所有人限期治理。
  第十九条 在地质遗迹自然保护区和地质公园内从事科学研究、教学实习以及标本、化石采集等活动的,应当遵守国家有关规定。
  第二十条 禁止在地质遗迹自然保护区和地质公园内从事下列活动:
  (一)擅自采集标本、化石等破坏地质遗迹的;
  (二)采矿、取土、爆破;
  (三)修建与地质遗迹保护无关的建(构)筑物;
  (四)法律、法规禁止的其他行为。
  第二十一条 任何单位和个人不得在地质地貌景观保护区、风景名胜区、城市规划区范围内和铁路、高速公路、国道、省道两侧以及海岸线的直观可视范围内露天开采矿产资源。
  工程建设破坏地质地貌景观的,建设单位应当在工程竣工后六个月内予以治理。
  第四章 地质灾害防治
  第二十二条 县级以上人民政府地质矿产行政主管部门应当对本行政区域内的地质灾害状况进行调查,并根据调查情况编制地质灾害防治规划和年度防灾预案,报同级人民政府批准后实施。
  地质灾害防治规划应当纳入土地利用总体规划、城市总体规划、矿产资源总体规划。
  县级以上人民政府应当根据地质灾害防治规划安排相应的经费,用于地质灾害的监测、调查和防治。  
  第二十三条 县级以上人民政府应当根据本行政区域内地质灾害发育和分布规律划定地质灾害易发区和地质灾害危险区,并在地质灾害危险区边界设置警示标志。
  本条例所称地质灾害易发区,是指经地质灾害调查确定的,容易发生地质灾害的区域。
  本条例所称地质灾害危险区,是指已出现地质灾害前兆,可能造成人员伤亡或者重大财产损失的地区。
  第二十四条 在地质灾害易发区从事各类生产和建设活动的,应当采取防止诱发地质灾害的措施。
  在地质灾害危险区不得从事采矿、取土、削坡、爆破、过量开采地下水以及工程建设等可能诱发或者加重地质灾害的活动。
  第二十五条 在地质灾害易发区进行工程建设的,应当在可行性研究阶段进行地质灾害危险性评估;建设项目未经评估或者经评估不宜建设的,不得办理建设用地审批手续。
  第二十六条 从事地质灾害危险性评估活动的,应当具备相应的资质。
  从事地质灾害危险性评估活动的,应当对建设项目诱发或者加重地质灾害的可能性,以及建设项目遭受地质灾害的危险性作出评估,提出防治建议,并对评估结果负责。
  地质灾害危险性评估结果,应当按照评估级别报设区的市以上的人民政府地质矿产行政主管部门备案。
  第二十七条 地质灾害发生后,有关单位和个人应当及时向当地人民政府及其地质矿产行政主管部门报告。当地人民政府及其地质矿产行政主管部门接到报告后,应当立即组织有关部门和人员进行抢险救灾,并做好地质灾害的监测和治理工作。
  第二十八条 因工程建设等人为因素造成的地质灾害,责任人应当采取措施予以治理。
  难以确认责任人和主要由自然因素造成的地质灾害,由县级以上人民政府负责组织治理。
  第二十九条 对地质灾害发生的原因或者治理责任有争议的,可以向县级以上人民政府提出申请,由人民政府组织有关专家进行确认。
  第三十条 地质灾害治理方案应当符合国家地质灾害治理设计规范。
  从事地质灾害防治工程勘查、设计、施工和监理活动的,应当具备相应的资质。
  第三十一条 地质灾害防治工程由建设单位按照国家规定的验收标准组织竣工验收。
  第五章 法律责任
  
  第三十二条 违反本条例规定,侵占、损毁或者擅自移动地质环境监测设施或者标志的,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处以二千元以上二万元以下罚款。
  第三十三条 违反本条例规定,探矿权人对遗留的钻孔、探井、探槽、巷道或者形成的危岩、危坡未进行回填、封闭,或者未采取其他消除地质灾害隐患的措施,造成矿山地质环境破坏的,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门责令限期治理;逾期不治理或者治理达不到要求的,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门组织治理,费用由探矿权人承担,并可处以五千元以上五万元以下罚款;情节严重的,由原发证部门吊销勘查许可证。
  第三十四条 违反本条例规定,采矿权人因采矿造成矿山地质环境破坏的,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门责令限期治理;逾期不治理或者治理达不到要求的,其治理保证金全部或者部分转为治理费用,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门组织治理,并可处以一万元以上十万元以下罚款;情节严重的,由原发证部门吊销采矿许可证。
  第三十五条 违反本条例规定,在地质遗迹自然保护区或者地质公园内有下列行为之一的,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门责令停止违法行为,限期治理;有违法所得的,没收违法所得。违反第(一)项规定情节严重的,可处以一千元以上一万元以下罚款;违反第(二)项或者第(三)项规定情节严重的,可处以五千元以上五万元以下罚款:
  (一)擅自采集标本、化石等破坏地质遗迹的;
  (二)从事采矿、取土、爆破活动的;
  (三)修建与地质遗迹保护无关的建(构)筑物的。
  第三十六条 违反本条例规定,在地质灾害危险区从事采矿、取土、削坡、爆破、过量开采地下水或者工程建设等可能诱发或者加重地质灾害的活动的,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门责令停止违法行为,有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,可处以一万元以上十万元以下罚款。
  第三十七条 违反本条例规定,因工程建设等活动造成地质地貌景观破坏或者地质灾害的,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门责令限期治理;逾期不治理的,由县级以上人民政府地质矿产行政主管部门组织治理,费用由责任人承担,并可处以一万元以上十万元以下罚款。
  第三十八条 违反本条例规定,造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十九条 县级以上人民政府及其地质矿产行政主管部门或者其他有关部门的工作人员,在地质环境保护监督管理工作中,有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)对不符合本条例规定条件的审批事项予以批准的;
  (二)不履行地质环境保护监督管理职责,发现破坏地质环境的违法行为不予查处的;
  (三)接到举报后不及时调查处理的;
  (四)侵占、挪用地质环境治理保证金或者应当退还采矿权人而不予及时退还的;
  (五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。
  第六章 附 则
  第四十条 本条例自2003年9月1日起施行。