山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府令第4号


　　《淄博市城市房屋权属登记管理办法》业经市政府第九次常务会议审议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９９８年１２月９日
　　　　　　　　　　 淄博市城市房屋权属登记管理办法

第一章　总则





　　第一条　为加强我市城市房屋权属管理，维护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称房屋权属登记，是指人民政府房产行政主管部门对房屋所有权以及由此产生的抵押、设典等他项权利进行登记，依法确认房屋产权归属关系的行为。


　　第三条　我市城市规划区国有土地范围内的房屋均须办理房屋权属登记，领取国家统一印制的加盖市、县房产行政主管部门印章的房屋权属证书。


　　第四条　市、县房产行政主管部门是房屋权属登记机关，负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
　　市房产行政主管部门可以根据工作需要，委托区房产管理部门负责委托范围内的房屋权属登记工作，并对违反本办法的行为实施行政处罚。

第二章　房屋权属登记





　　第五条　房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。


　　第六条　登记机关根据需要，经市、县人民政府批准，可在一定期限内对本行政区域内的房屋进行总登记；对已发的房屋权属证书进行验证或者换证。
　　凡列入总登记范围的，无论权利人以往是否领取权属证书、权属状况有无变化，均应在规定期限内办理登记。


　　第七条　新建的房屋应当办理初始登记。房地产开发企业建设的商品房，应当在销售前办理注册登记，实行预售的办理商品房预售登记。


　　第八条　因房屋买卖、交换、赠与、继承、析产、分割、划拨和判决、仲裁、企业合并、兼并、分立等原因致使房屋产权转移的，应当办理转移登记。


　　第九条　房屋权利人法定名称或者姓名改变，房屋座落的地址名称改变，房屋现状、用途改变等，应当办理变更登记。


　　第十条　设定房屋抵押权、典权等他项权利的，应当办理他项权利登记。


　　第十一条　因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当办理注销登记。


　　第十二条　办理房屋权属登记时，权利人除向登记机关提交单位和有关人员的有效证明外，还须提交下列证件：
　　（一）新建成的房屋，须提交建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、图纸等；
　　（二）翻建、改建、扩建的房屋，须提交建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、图纸等；
　　（三）买卖、交换的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同或者交换合同和契证；
　　（四）赠与的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书、公证书和契证；
　　（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件、公证书和契证；
　　（六）分家析产或分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单据或者分割单据和契证；
　　（七）划拨的房屋，须提交原房屋所有权证、批准划拨证件等；
　　（八）仲裁或者判决的房屋，须提交原房屋所有权证、裁决书或者判决书等；
　　（九）拆除的房屋，须提交原房屋所有权证、房产行政主管部门批准拆除的证件等；
　　（十）抵押或者设典的房屋，须提交房屋所有权证、抵押或者典当合同等；
　　（十一）房屋权利人法定名称改变、房屋用途变更的，须提交房屋权属证书及其名称、用途变更的文件、证明等；
　　（十二）企业合并、兼并、分立，其房屋权属的转移登记，须提交原房屋所有权证、有关部门批准合并、兼并、分立的文件等。


　　第十三条　房屋权属登记由权利人申请登记，也可委托代理人申请登记。委托代理登记的，代理人应当出具委托书、委托人和委托代理人的身份证件及其他有关证明文件。
　　权利人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，并由法定代表人申请。
　　权利人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。
　　权利人共有的房屋，由权利人共同申请。
　　设定房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
　　房产行政主管部门直接管理的公有房屋、代管的房屋及无人主张权利的房屋，由登记机关直接代为登记。


　　第十四条　房屋权属登记按下列程序进行：
　　（一）申请、收件；
　　（二）勘丈绘图；
　　（三）产权审核；
　　（四）必要的公告；
　　（五）核准登记，颁发房屋权属证书。


　　第十五条　总登记、验证或者换证，在规定期限开始之日３０日前，由市、县人民政府发布公告，公告内容主要包括：
　　（一）登记、验证、换证的区域范围；
　　（二）申请期限；
　　（三）权利人应当提交的有关证件；
　　（四）受理申请的机关、地点；
　　（五）其他应当公告的事项。


　　第十六条　总登记、验证及换证，在市、县人民政府公告的期限内完成。
　　初始登记，包括商品房注册登记和商品房预售登记。商品房注册登记，应当自新房竣工验收合格之日起３个月内申请登记。商品房预售登记应当在预售前申请办理登记。
　　转移登记、变更登记、注销登记、房屋他项权利登记，权利人应当自事实发生之日起３０日内申请登记。


　　第十七条　有下列情形之一的，可暂缓登记，登记机关应当自接到权利人登记申请之日起３０日内作出书面决定，并通知申请人：
　　（一）房屋权属有争议尚未解决的；
　　（二）证件不全，按规定需要补办手续的；
　　（三）有正当理由不能按时提交证明材料的；
　　（四）法律、法规规定可以暂缓登记的。


　　第十八条　有下列情形之一的，不予登记，登记机关应当自接到登记申请之日起３０日内作出书面决定，并通知申请人：
　　（一）属于违章建筑或者临时建筑的；
　　（二）不能提供有效的房屋权属证明的；
　　（三）法律、法规规定的其他情形。


　　第十九条　从事房屋权属登记的工作人员，必须经市以上登记机关的业务培训，持证上岗。


　　第二十条　房屋权属登记，权利人应当按照国家、省有关规定交纳费用。

第三章　房屋权属证书





　　第二十一条　登记机关颁发的房屋权属证书，是依法拥有房屋所有权或者他项权利的唯一合法凭证，受法律保护。


　　第二十二条　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。


　　第二十三条　房产行政主管部门管理的国有直管房屋，企、事业单位的自管房屋，军队房屋以及其他法人、合法组织和个人所有的房屋，颁发《房屋所有权证》。
　　共有的房屋颁发《房屋共有权证》。
　　设定抵押权、典权等他项权利的房屋颁发《房屋他项权证》。


　　第二十四条　房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经６个月无异议的，予以补发。


　　第二十五条　有下列情形之一的，登记机关注销房屋权属证书：
　　（一）申报资料不实的；
　　（二）涂改房屋权属证书的；
　　（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
　　（四）因登记机关及其工作人员失误造成房屋权属登记不实的；
　　（五）重复登记的。
　　注销房屋权属证书，应当由市、县登记机关作出书面决定，并送达房屋权利人，同时予以登报公告。

第四章　罚则





　　第二十六条　违反本办法，有下列行为之一的，由登记机关按下列规定予以处罚：
　　（一）未按期进行房屋权属登记的，责令限期补办登记手续，处原费用３倍以下罚款；
　　（二）以虚报、瞒报等手段获得房屋权属证书或者涂改房屋权属证书的，其证书无效，给予警告，可以并处１千元以上１万元以下罚款；
　　（三）伪造、非法印制房屋权属证书的，没收证书和违法所得，可以并处１万元以上３万元以下罚款。
　　违反本办法规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十七条　因登记人员工作过失致使房屋权利人遭受经济损失的，由登记机关承担赔偿责任。


　　第二十八条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。


　　第二十九条　登记机关工作人员玩忽职守、以权谋私、徇私舞弊的，由其主管部门或者行政监察机关给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章　附则




　　第三十条　城市规划区以外的国有土地范围内的房屋权属登记参照本办法执行。


　　第三十一条　本办法自发布之日起施行。

浅析保修、包修与消费者权益保护

作者：吕守用 e-mail: lsyzyq@126.com


在商品售后服务方面及消费者保护领域，不少消费者（包括有些消费者保护组织的工作人员）对保修的概念与包修的概念的认识不太清楚，消费者购买商品时，商家作出三年五年甚至终身保修的承诺，真等到出现故障去维修时，却收到更换零部件及维修人工费用的清单，商家解释说“保修”并非“包修”。不少经营者正是利用“保修”与“包修”的一字之差而在此问题做文章，从维护自己的利益角度出发对这两词提出了不同的解释，认为“包修”是生产者或销售者对产品故障为消费者提供的免费修理，“保修”则是对产品故障提供的收费维修， 给消费者造成对这两个概念理解上的混乱。本文从以下几点对此进行简要分析，以澄清这两个概念，为消费者维权提供一点有益的见解。
“保修”与“包修”这两个词是在《中华人民共和国消费者权益保护法》中提及的两个概念，消费者权益保护法第二十三条 “经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。”第四十五条第一款规定“对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货”。第二款“对包修、包换、包退的大件商品，消费者要求经营者修理、更换、退货的，经营者应当承担运输等合理费用。”而对保修和包修这两个词的概念。《消费者权益保护法》和其他相关法律法规及有关政府行政部门都没有对这两个概念作出正式解释，根据法律解释的原则只能对这两个概念从字面上作出解释。“保修”一词在《现代汉语词典》上的解释是“工厂或商店对售出的某些商品在规定的时间内免费修理。”由此可见“保修”的含义从字面上讲是免费维修的。而“包修”在《现代汉语词典》上没有这一词，根据“包”字的含义来作相应的解释。应取“包”在《现代汉语词典》上解释中的担保，保证之意。可见“包修”从字面上并无免费修理之意。
《部分商品修理更换退货规定》第一条规定“ 为保护消费者的合法权益，明确销售者、修理者、生产者承担的部分商品的修理、更换、退货（以下称为三包）的责任和义务...... ”由此可知“三包”是指由销售者、修理者、生产者承担的部分商品的修理、更换、退货的责任和义务。“包修”则是由生产者、销售者负责修理的义务和责任。从法律上也并没有明确“包修”是免费的。但是《部分商品修理更换退货规定》第十五条规定“ 在三包有效期内，除因消费者使用保管不当致使产品不能正常使用外，由修理者免费修理（包括材料费和工时费）。”第十八条规定“ 修理费用由生产者提供。修理费用指三包有效期内保证正常修理的待支费用。”《部分商品修理更换退货规定》中的这两条规定明确了三包有效期内的维修（即包修）是免费的。 可见，“保修”的本意是免费的修理，而“包修”是法律规定免费修理的。而事实上，绝大多数商品生产者在其保修凭证上用的是“保修”且非“包修”，在其承诺的保修期限内的维修或更换零部件是生产者免费提供的。
包修期与保修期的区别 “包修期”一般意义上是指三包有效期，依据《部分商品修理更换退货规定》第四条 第一款规定“ 目录中规定的指标是履行三包规定的最基本要求。国家鼓励销售者和生产者制定严于本规定的三包实施细则。”第二款“本规定不免除未列入目录产品的三包责任和销售者、生产者向消费者承诺的高于列入目录产品三包的责任。”可见三包有效期是国家为了保护消费者的合法权益和商品的质量而规定的由生产者和销售者对其部分商品的缺陷和质量问题进行修理和对产品进行更换和退货的期限，这是一种强制性的规定，产品的生产者和销售者必须承担的一种义务和责任，其针对的主要是列入《实行三包的部分商品目录》中规定的商品。在国家规定的部分产品三包有效期内，若商品出现质量问题，消费者可以要求产品的生产者或销售者进行免费维修，或根据相关规定要求更换或者退货，
保修期是销售者对销售者承诺的对其售出的商品进行免费修理的期限。其针对的是所有的商品，其期限根据产品的性质和价值，生产者和销售者可作出长短不同的商品保修期。在保修期内若商品出现质量问题或者故障消费者可要求生产者或销售者进行免费维修，对出现消费者权益保护法第四十五条第一款规定的情形，消费者可要求更换或退货。对列入《实行三包的部分商品目录》的商品，生产者和销售者向消费者承诺的的保修期可以与商品的三包有效期一致，也可以比商品的三包有效期长，但是不得低于国家规定的部分商品的三包有效期。《部分商品修理更换退货规定》第四条对生产者和销售者承诺的保修期限为消费者维权提供了法律上的依据。
对生产者特别是销售者对列入《实行三包的部分商品目录》的商品或其他商品，作出的高于国家规定的三包有效期的保修承诺或是商品终生保修承诺的，消费者若因商品在保修期内出现故障（排除因消费者自身原因造成的）或质量问题，可要求生产者或销售者提供免费修理或更换退货。若生产者或销售者借口承诺的是“保修”而非“包修”实行收费服务或拒绝提供服务，消费者可向消费者权益保护组织进行投诉或者向人民法院提起民事诉讼，在最大范围内保护自己的合法权益。