山东省泰安市人民政府


政府令【第56号】《泰安市城市住宅小区物业管理办法》
　

泰安市人民政府令 第56号《泰安市城市住宅小区物业管理办法》已经市政府1998年第13次常务会议通过，现予发布，自1999年3月1日起施行。





市长：赵树从




一九九八年十二月四日





泰安市城市住宅小区物业管理办法





第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，创造良好的生活环境，根据《山东省城市住宅小区物业管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于泰安市市区、县（市）人民政府所在地的城镇建成的住宅小区。
第三条 本办法所称住宅小区，是指充一规划、综合开发、配套建设、达到一定规模的成住区。住宅小区的管理范围由建设行政主管部门会同有关部门划定。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋以及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条 住宅小区物业管理，遵循物业管理企业统一管理和业主自我管理相结合的原则。
第五条 市、县（市）建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称物业管理主管部门）是本行政区域内住宅小区物业管理的主管部门。
泰安市城市规划区范围内的住宅小区，属于市及以上单位和外地开发建设单位开发建设的，其物业管理工作由市建设行政主管部门直接管理；泰山区、郊区开发建设单位开发建设的小区，其物业管理工作分别由两区房地产行政主管部门负责管理。
物价、财政等部门按照各自职责，做好住宅小区物业管理的有关工作。
第二章 业主代表大会及其委员会
第六条 住宅小区交付使用入住率达到百分之五十以上时，开发建设单位可以向物业管理主管部门申请组织召开第一次业主代表大会，成立业主委员会。业主委员会一般由5-17名委员组成，业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。
业主代表的产生办法，由物业管理主管部门制定。
第七条 业主代表大会每届任期三年。业主代表大会必须有半数以上代表出席方能举行。业主代表大会的决议须经到会代表半数以上通过方准有效。
第八条 业主代表大会行使下列职权：
（一）选举业主委员会的组成人员；
（二）制定和修改业主公约、业主委员会章程；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定。
第九条 业主委员会自成立之日起十五日内，应当向物业管理主管部门登记备案。
第十条 业主委员会在业主大会的监督下履行下列职责：
（一）召集和主持业主代表大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）采取公开招标或其他方式选聘物业管理企业，签订聘用合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业对本住宅小区的物业管理服务活动；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用情况；
（七）业主代表大会赋予的其他职责。
第三章 物业管理移交
第十一条 住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。业主和非业主使用人应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。
第十二条 物业管理移交必须符合下列条件：
（一）住宅小区经综合验收合格；
（二）住宅小区业主委员会已经成立，选聘了物业管理企业。
第十三条 在住宅小区业主委员会的监督下，开发建设单位向物业管理企业移交下列资料：
（一）住宅小区建设的各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及其配套的公用设施、设备的竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
第十四条 在业主委员会的监督下，开发建设单位向物业管理企业移交下列财物：
（一）物业管理用房。物业管理用房归全体业主所有，开发建设单位有偿移交，由物业管理企业和业主委员会共同使用；
（二）商业用房。商业用房按小区总建筑面积的3‰以成本价向物业管理企业提供，由物业管理企业经营与业主生活相关的服务项目；
（三）停车场、存车棚等公众服务设施；
（四）物业管理公共资金。由开发建设单位依照省政府的规定按住宅小区建安费的3%向物业管理企业移交物业管理公共资金。物业管理公共资金归全体业主所有，由业主委员会托物业管理企业代管，主要用于该住宅小区管理工作启动和公用设施的维修、更新和建设。
开发建设单位缴纳的物业管理公共资金进入商品房成本。
第四章 物业管理企业
第十五条 物业管理企业须取得建设行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》和工商行政管理部门核发的《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理业务。
第十六条 物业管理企业受业主委员会委托，对住宅小区的下列事项进行统一管理：
（一）房屋及其附属设施、公用设施、设备的养护和维修；
（二）绿化和环境卫生保洁；
（三）车辆停放；
（四）公共秩序维护；
（五）物业档案资料管理；
（六）业主委员会委托的其他管理事项。
第十七条 物业管理企业对住宅小区实施物业管理，应当按物价部门核定的标准向业主收取物业管理综合服务费。物业管理综合服务费的收取标准，由物价部门会同物业管理主管部门根据管理服务项目情况确定。
物业管理企业应当将收费项目和标准向业主公布，接受监督。
第十八条 物业管理企业为各专业部门提供的抄表、收费等代办性服务事宜，双方应当签订代表合同。其代办费用，由各专业部门支付，不得让业主承担。物业管理企业为业主提供的特约服务，服务费用由双方约定。
第十九条 物业管理企业应遵守下列规定：
（一）按业主委员会的要求，完成委托管理服务事项；
（二）严执执行业业主委员会拟定的公共资金使用计划；
（三）小区公用设施维修、更新和建设项目经业主委员会审定后组织实施。工程项目结束时应通知业主委员会参加验收，审查工程决算，并将其签署意见作为结算依据；
（四）严格按规定用途管理使用物业管理公共资金，不得挪用，其使用情况每半年向业主公布一次；
（五）接受物价、财政、审计和物业管理主管部门的监督检查。
第二十条 物业管理企业被解聘后十日内，在业主委员会的监督下，向新聘用的物业管理企业移交下列财物：
（一）代管的公共资金和预收的物业管理服务费；
（二）管理用房、商业用房和停车场、存车棚等；
（三）管理的住宅小区的各种图纸资料；
（四）物业管理形成的档案资料；
（五）其它应当移交的财物。
第五章 物业维护
第二十一条 全体业主和非业主使用人都应当爱护小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、外貌和用途；
（二）践踏、占用绿化地，损毁园林设施；
（三）占用道路、通道、停车场等公用设施和场地；
（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（五）制造噪音；
（六）私设摊点，乱搭乱建，乱涂乱画；
（七）随意种植蔬菜，栽植树木，饲养家畜家禽；
（八）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（九）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十二条 房屋分户内自用设施的维修，由业主自行负责。
出租房屋的维修责任，由当事人在租凭合同中约定。
第二十三条 单位楼房共同部位和共用设施的维修，由物业管理企业负责，其维修费用由业主依其所拥的份额按比例分担。
第二十四条 住宅小区公用设施的维修、更新和建设，由物业管理企业负责，从物业管理公共资金中列支。
第二十五条 住宅小区内的供电、供水、排水、供气、供热、通讯等公共设施的维修养护遵守下列规定：
（一）供电设施，由供电企业负责；
（二）邮政通讯设施，由邮政电信部门负责；属于业主管理的，由物业管理企业负责；
（三）供水设施，进户水表（不含水表）以内的，由业主负责，以外的由供水企业负责；
（四）排水管道，小区范围内的由物业管理企业负责，小区范围以外的由市政部门负责；
（五）煤气设施，由煤气供气企业负责；
（六）供热共用设施，由供热企业负责；
（七）公共消防设施，由消防部门和供水企业共同管理，供水企业负责；
（八）穿过小区的城市公共道路，由市政部门负责；
（九）有线电视等其它专业设施，由各专业部门负责。
各专业部门可委托物业管理企业代为维修养护，并按合同约定支付费用。
第六章 法律责任
第二十六条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，并按《山东省城市住宅小区物业管理办法》第三十条规定处1万元以下罚款。
未经工商部门核发《营业执照》从事住宅小区物业管理业务的，由工商部门依法处罚。
第二十七条 开发建设单位未按本办法规定提供物业管理用房和商业用房的，由物业管理主管部门责令限期提供。开发建设单位未及时移交物业管理公共资金的，由物业管理主管部门责令限期移交。
第二十八条 物价部门应当对物业管理企业的收费情况定期检查，对擅自设立收费项目和提高收费标准的，按国家有关规定予以处罚。
第二十九条 业主和非业主使用人无故不按时交纳物业管理综合服务费的，由物业管理企业限期追交。
第三十条 物业管理企业和各专业对所管理维护的设施不及时修缮，给业主造成损失的，应当承担赔偿责任。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定的，由物业管理主管部门或其他有关行政主管部门按照责权限依法予以处罚。
第三十二条 对违反规定挪用住宅小区物业管理公共资金的，对责任人依法追究法律责任。
第三十三条 物业管理主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照国家有关规定，申请复议或提起行政诉讼。
第七章 附则
第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由建设行政主管部门组织原开发建设单位和有关专业部门按规定进行补建和完善，经综合改造验收合格的，按本办法规定实行物业管理。
第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。
第三十七条 本办法执行中的具体问题，按泰政办发[1993]78号文《关于市政府行政性规章解释权限和程序问题的通知》规定进行解释。
第三十八条 本办法自1999年3月1日起施行。





借款合同一般违约与根本违约的认定
——金融机构宣布贷款提前到期权利问题研究


个人住房商业贷款合同履行中，经常发生下列情形：一旦借款人按月分期摊还住房贷款的过程中存在拖欠的情形，银行等金融机构往往在短时间内按照合同约定即宣布贷款提前到期，要求借款人将剩余本金和拖欠的利息、罚息、复息全部予以偿还——此类案件中，借款人一般都只是拖欠了几个月的分期贷款额，金额一般都只有在1万元左右，但金融机构的诉求除了要求剩余本金（一般在30-100万不等）全部归还外，还有为实现债权支出的律师代理费，并要求被告承担诉讼费。律师的代理费用依照司法局规定的正常收费一般也要在1万元以上，有时多达到6至7万元，再加上法院的诉讼费一般也要3000-1万元左右，作为被告的借款人的诉累过于沉重。

在此案件审理中，借款人在法院组织调解中也往往承认违约，愿意及时支付拖欠的贷款和罚息，但认为主债务以外的费用过高，难以承受。而部分银行调解的余地比较小，往往坚持要借款人承担律师费等相关费用，导致调解的难度较大。

各地法院在审理此类案件中，观点也有所分歧。一种观点认为，借款合同中权利义务明确，违约方承担败诉责任毫无争议，银行要求借款人承担相应的实现债权的费用，合同中明文规定且明确告知借款人，违约方当然应当承担此类费用，律师收费也符合国家规定，并不加重违约方的责任，其在签订合同中就应当了解，因此，全面支持原告诉请并无不当。另一种观点则认为，银行在此类案件中一律坚持解除合同，短期内要求借款人归还大额本金，或虽同意调解但要求违约方承担比实际拖欠贷款金额高出数倍的费用，其合同权利的行使有过于扩张之嫌疑，应适当限制银行如此行使合同权利。

笔者同意第二种观点，理由如下：

１.从整个合同订立的过程看，此类合同采取格式条款形式 银行和个人借款者对合同条款的理解存在着明显的差距，一方是利用一切对己有利的法律和专业知识，精心制作了一个最大限度保证出借方权益，压缩、减少甚至取消借款人合同权利的格式合同。在现有金融环境下，借款人抵押贷款其实是几乎没有选择的，不在这个银行贷，就在另外一个银行贷，而且条款基本是相同的。这样的合同，存在很多不符合商业道德甚至对社会中相对弱者的欺诈和胁迫的内容，违背借款人的真实意思。这样的合同，在人民法院这个社会正义的最后一道关口，应该进行主动调整，平衡双方本就倾斜的合同地位和权利义务。

２.从合同法的价值取向分析，不主张轻易解除合同 合同法理论认为，合同的解除是在合同成立后基于一方或双方的意志使合同归于消失，它通常是合同不能正常履行时，当事人不得已采取的一种做法。合同解除关涉合同制度的严肃性，因此，法律对解除合同应采取慎重态度，对法定解除权的行使应作严格的限制，尽量让已经生效的合同履行下去，实现订立初期双方意图达到的财产收益目的。尤其是个人住房贷款这样带有强烈政策性和显著民生色彩的所谓商业合同，在履行过程中，由于个人经济状况出现临时性的困难，导致短期无法按期还款，此类情况并不少见，应当允许借款人申请适当的宽限期限。而借款合同本身也应当给予一定的缓冲期限，不能一出现违约的情形，就采用解除合同全部权利义务的方式。合同中应当明确何种情形下才能解除合同，不达到一定的严重程度，只能追究相应的违约责任，从经济赔偿的角度制裁合同的违约方，而不能直接解除合同。大量解除此类房贷合同，银行的风险确实是降低了，但不利于社会稳定和谐。

３.从审判实践看，判决继续履行借款合同更有利于能在法律的框架内最大限度合理解决纠纷 合同法理论中对违约行为有构成根本性违约的违约行为和一般性违约的违约行为之分。原来这一理论应用在国际货物买卖中，现在逐渐向一般合同普遍运用。司法实践中，判断违约后果是否实质上剥夺了未违约人的期待利益，必须结合具体案件的具体情况，进行具体分析，很难找到一种划一的、固定的标准。国际贸易法委员会秘书处对联合国国际贸易销售合同公约草案所作的评注中指出：“损害是否重大，应根据每一事件的具体情况来确定，例如合同的金额，违反合同造成的金额损失，或者违反合同对受害人其他活动的影响程度。”这一评注对于理解根本违约是有意义的，但却过于简单和抽象，很难作为当事人或法院判定是否构成根本违约的标准。在上述个人住房金融借款案件的审判中，我们应当在以下两个方面把握借款人的行为是否构成了理论上所说的根本性违约，从而使银行能采取解除合同的手段：（１）看违约部分的金额与整个合同之间的比例。如果借款人少交欠付的贷款已经占全部借款合同金额的相当大部分，一般认为构成根本违约。比如连续拖欠超过一定的月份，金额达到合同金额的10%以上等；反之，不能认为已经构成根本性违约。（２）考虑违约的后果及损害能否得到及时的修补。一般情况下，应当允许借款人及时全部支付拖欠的贷款和利息、罚息、复息等费用。某些情况下，即使违约行为是严重的，但如果这种违约是可以修补的，它并不能被认为构成根本违约。因此，是否构成根本性违约，法院可以根据实际情况来认定，不宜一概判令解除合同。

综上，笔者认为，银行等金融机构利用合同签订中占据的强势地位，制订苛刻的格式条款，对个人住房贷款客户的轻微违约行为动辄采取解除合同这样激烈的手段，不利于维护金融领域的稳定。此类案件的审理中，应区别情况，对部分违约情形并不严重的借款合同案件，向当事人释明法律，多判决继续履行合同，让个人住房借款合同能得到最大可能的实际履行。

（作者单位：江苏省苏州市工业园区人民法院）