关于发布《铁路工程建设设计暂行规定》的通知
铁道部
关于发布《铁路工程建设设计暂行规定》的通知
1996年12月16日，中华人民共和国铁道部
工程、建筑总公司，各铁路局，广铁（集团）公司：
现发布《铁路工程建设设计暂行规定》，请在实践中认真总结经验，执行中的情况和问题请及时函告建设司标准科情所。
铁路工程建设设计暂行规定
为适应铁路实行两个根本性转变的需要，提高投资效益和建设水平，在开展对现行设计规范的全面修订之前，为及时体现现阶段改革和技术进步成果，特制定《铁路工程建设设计暂行规定》。凡现行规范与本规定不一致处，按本规定执行；本规定未涉及的内容，仍执行现行规范。
一、基本规定
1．本规定适用于客货列车混运、旅客列车最高行车速度在140ｋｍ／ｈ及其以下标准轨距国家铁路的设计。同等条件的合资铁路可参照执行。
2．铁路的设计年度可根据设计运量与运输性质分为初、近、远三期或近、远两期。初期为交付运营后第三年，近期为交付运营后第五年，远期为交付运营后第十年。对于运量预计增长缓慢的新建铁路一般可采用初、近、远三期；对于运量增长较快的新建铁路、改建既有线、增建第二线、电气化改造和铁路枢纽可采用近、远两期，具体选用时应在可行性研究中经过论证确定。初、近期采用调查运量，远期采用调查运量或规划运量。
对于可以逐步改、扩建的建筑物和设备，应按近期运量和运输性质确定并考虑预留远期发展的可能，其中对运营干扰不大的建筑物和设备，可按初期运量和运输性质确定。对于不易改、扩建的建筑物和设备，应按远期运量和运输性质确定。
3．新建和改建铁路（或区段）的等级，应根据其在铁路网中的作用、性质和远期客货运量确定。
铁路等级划分为三级：
Ⅰ级铁路 在铁路网中起骨干作用，远期年客货运量大于或等于20Ｍｔ的铁路。
Ⅱ级铁路 在铁路网中起骨干或联络、辅助作用，远期年客货运量大于或等于10Ｍｔ、小于20Ｍｔ的铁路。
Ⅲ级铁路 为某一区域服务，具有地区运输性质，远期年客货运量小于10Ｍｔ的铁路。
注：年货运量为重车方向。单线铁路每对旅客列车上、下行各按1．0Ｍｔ，双线铁路各按2．0Ｍｔ年货运量折算。
4．近期年客货运量大于或等于40Ｍｔ的铁路可一次修建双线。远期年客货运量大于或等于40Ｍｔ的铁路应预留修建双线条件。
5．下列主要技术标准应根据国家要求的年输送能力、运输性质和确定的铁路等级，考虑资源分布和科学技术的发展，并结合地形、地质等自然条件，在设计经过比选确定：
（1）正线数目；
（2）区段旅客列车最高行车速度；
（3）牵引种类和机车类型；
（4）限制坡度；
（5）最小曲线半径；
（6）机车交路；
（7）车站分布；
（8）到发线有效长度；
（9）闭塞类型。
6．新建铁路旅客列车最高行车速度应结合铁路等级、运输性质、地形和机车交路分区段比选确定。各级铁路（或区段）旅客列车最高行车速度见表6。
旅客列车最高行车速度（ｋｍ／ｈ）
表6
--------------------------------------------------------------------------------------
| 铁路等级| | | |
| | Ⅰ | Ⅱ | Ⅲ |
|地形类别 | | | |
|--------------------|------------------------------|--------------|------------|
| 平 原 | 140（双线）、120 |120、100|100、80|
|--------------------|------------------------------|--------------|------------|
| 丘 陵 |140（双线）、120、100|100、80 | 80 |
|--------------------|------------------------------|--------------|------------|
| 山 区 | 100、80 | 80 | 80 |
--------------------------------------------------------------------------------------
最高行车速度区段的最小长度应根据地形类别、线路平纵断面条件和牵引种类等因素确定。丘陵、山区可按地形单元划分，平原地区宜与机车交路相协调。
7．货物列车最高行车速度应与该区段旅客列车最高行车速度相匹配。当区段旅客列车最高行车速度为140ｋｍ／ｈ时，相应的货物列车最高行车速度宜为80～85ｋｍ／ｈ。
8．新建、改扩建铁路，应根据不同的铁路等级和行车速度，按区段选择相应的技术标准。
9．新建铁路车站分布应符合以下要求：
区段站分布应考虑路网规划，以适应车流规律为主，结合机车采用长交路、轮乘制等因素确定。
中间站的分布应根据日均客货运量、该地区其它运输工具的发展情况、地形条件等因素确定，宜设在客货运业务较大的城镇附近。
仅办理列车会越的车站，应根据通过能力及运输需要布设。
单线铁路站间距离以不小于8ｋｍ为宜；双线铁路站间距离以小于15ｋｍ为宜。
10．既有线改建、增建第二线工程应根据客货运量、通过能力调整车站分布。客货运量较小的车站应停办客货运业务或封站。
11．铁路工程设计应积极采用成熟可靠、经济合理、安全实用的新技术。
12．在铁路新、改、扩建工程中，应根据设计对象的生产、工艺特点及用途，同时设计环境保护、劳动安全卫生和消防等设施。
13．生活房屋建筑面积按人均25～29ｍ2配备。
14．设计定员不宜大于表14的规定。
设计定员限额（人／ｋｍ）
表14
----------------------------------------------------------
| 铁路类别| | |
| | 非电气化铁路 | 电气化铁路 |
|线路类别 | | |
|--------------------|----------------|--------------|
| 新建单线 | 10～12 | 12～14 |
|--------------------|----------------|--------------|
| 新建双线 | 15～18 | 18～20 |
|--------------------|----------------|--------------|
| 增建第二线 | 5～7 | 6～9 |
----------------------------------------------------------
注：运量大、地形复杂或非并行地段取上限值。
二、技术要注
（一）线路
15．线路（或区段）的最小曲线半径不宜小于表15的规定。
最小曲线半径
表15
------------------------------------------------------------------------------------------------
| 铁路等级 | Ⅰ | Ⅱ | Ⅲ |
|----------------|----------------------------------|----------------------|--------------|
| 区段最高速度 |140 |120 |100|80 |120|100|80 |100|80 |
| （ｋｍ／ｈ） | | | | | | | | | |
| 最小曲线半径 |1200|1000|600|450|800|550|400|550|350|
| （ｍ） | | | | | | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------------------
曲线半径应因地制宜、由大到小合理选用。山区特殊困难条件下的个别曲线，经技术经济比选可采用小于表15规定的最小曲线半径，但Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级铁路分别不应小于400ｍ、350ｍ、300ｍ。小半径曲线宜集中使用。
16．最高行车速度140ｋｍ／ｈ区段，缓和曲线长度应根据地形条件按表16规定选用。有条件时，宜采用较长的缓和曲线。
缓和曲线长度（ｍ）
表16
------------------------------------------------------------------------------
|曲线半径（ｍ）|一般地段|困难地段| |曲线半径（ｍ）|一般地段|困难地段|
|--------------|--------|--------| |--------------|--------|--------|
| 6000 | 30 | 20 | | 2500 | 60 | 50 |
|--------------|--------|--------| |--------------|--------|--------|
| 5000 | 30 | 30 | | 2000 | 70 | 60 |
|--------------|--------|--------| |--------------|--------|--------|
| 4000 | 40 | 30 | | 1500 | 100| 80 |
|--------------|--------|--------| |--------------|--------|--------|
| 3000 | 50 | 40 | | 1200 | 130| 100|
------------------------------------------------------------------------------
17．在最高行车速度140ｋｍ／ｈ的区段：
两相邻曲线间的夹直线最小长度，一般地段宜为90ｍ，困难地段可为60ｍ。
两缓和曲线间的圆曲线最小长度，一般地段宜为90ｍ，困难地段可为60ｍ，特殊困难地段不小于20ｍ。
18．线路（或区段）的限制坡度应根据铁路等级、地形类别和牵引种类比选确定，并应与其衔接铁路的限制坡度、牵引定数相协调，且其数值不应大于表18的规定。
限制坡度（‰）
表18
----------------------------------------------------------------------------
| 铁路等级 | Ⅰ | Ⅱ | Ⅲ |
|------------------|----------------|----------------|----------------|
| 地形类别 |平原|丘陵|山区|平原|丘陵|山区|平原|丘陵|山区|
|------------------|----|----|----|----|----|----|----|----|----|
| | 电力 |6 |12|15|6 |18|25|-- |-- |-- |
|牵引种类|--------|----|----|----|----|----|----|----|----|----|
| | 内燃 |4 |9 |12|6 |12|15|6 |12|18|
----------------------------------------------------------------------------
19．相邻坡段的连接宜设计为较小的坡度差，最大不应大于表19的规定。
相邻坡段最大坡度差（‰）
表
19
------------------------------------------------------------------------
| | | 到发线有效长度（ｍ） |
| 铁路等级 | 地形条件 |----------------------------------------|
| | |1050|850|750|650|550|
|------------|------------|--------|------|------|------|------|
| | 一般地段 | 8 |10 |12 |15 | -- |
| Ⅰ、Ⅱ |------------|--------|------|------|------|------|
| | 困难地段 | 10 |12 |15 |18 | -- |
|------------|------------|--------|------|------|------|------|
| | 一般地段 | 10 |12 |15 |18 |20 |
| Ⅲ |------------|--------|------|------|------|------|
| | 困难地段 | 12 |15 |18 |20 |25 |
------------------------------------------------------------------------
20．中间站站坪宜设在平道上，困难条件下可设在不大于1．5‰的坡道上；会让站、越行站可设在能保证列车起动和列车制动安全的坡道上；旅客乘降所可设在能保证客车起动的坡道上。
21．既有线改扩建按15～20条标准将引起大量工程时，经技术经济论证可保留原标准。
22．铁路与道路的交叉应符合以下要求：
应优先考虑设置立体交叉，未设立体交叉的机动车道路，应设置道口。人行道路应设置道口或人行过道。
铁路与高速公路、一级公路和城市快速道路交叉必须设置立体交叉。
交叉处的折算交通量大于表22规定者应设置立体交叉。
交通量表（万辆次／每昼夜）
表22
------------------------------------------------------------
| | 区 段 速 度 （ｋｍ／ｈ） |
|了望条件|----------------------------------------------|
| | 140 | 120 | 100 | ≤80 |
|--------|----------|----------|----------|----------|
|良 好| 4．0 | 6．0 | 12．0| 16．0|
|--------|----------|----------|----------|----------|
|不 良| 2．0 | 3．0 | 6．0 | 8．0 |
------------------------------------------------------------
注：①交通量为年均一昼夜通过该交叉处的火车次数与道路
车辆、行人折合标准车辆数的乘积。
②交通量的计算年度：既有铁路、既有道路为该交叉交
付运营后第一年；新建、改建线路为交付运营后第五年。
结合地形或桥涵构筑物条件，设置立体交叉不过多增加工程投资或确有特殊需要者应设置立体交叉。
平交道口应根据道路的交通性质和道口交通量条件划分等级，并配备不同的安全防护设备。道口数量应从严控制，两道口间的距离不宜小于2ｋｍ。
23．在最高行车速度140ｋｍ／ｈ的区段，宜按铺设超长无缝线路设计，如受条件限制，按铺设区间无缝线路设计。正线上宜铺设60ＡＴ12号固定型道岔（护轨应改造），并辅设相匹配的混凝土岔枕。
24．不同类型钢轨的连接应采用异型轨。
（二）路基
25．区间路基面宽度应根据正线数目、线间距、轨道类型、路基面形状、曲线加宽、路肩宽度等由计算确定。
26．Ｉ级铁路基床表层厚度为0．6ｍ，底层厚度为1．9ｍ。
27．Ⅰ、Ⅱ级铁路路堤基床表层压实系数Ｋｈ应为0．91（相当于原标准Ｋ＝0．95），底层压实系数Ｋｈ应为0．89（相当于原标准Ｋ＝0．93）；基床以下压实系数Ｋｈ应为0．86（相当于原标准Ｋ＝0．9）。
路堑基床表层土质的密实度和Ｉ级铁路高度小于2．5ｍ的低路堤基床厚度范围内天然土质的密实度应符合上述要求。
28．软土路基竣工后地基剩余沉降量应控制在30ｃｍ以内。
29．线路两侧，各专业设置的杆架、沟槽、管线、水沟等应统一规划设计，避免相互干扰，如需设在路基上时，应采取措施，保证路基的完整和稳定。土质路肩不宜设置电缆沟槽；石质路肩上设置电缆沟槽时，强弱电应分沟敷设，特殊情况下，可加隔离措施合沟设置。
30．要作好路基取弃土及排水设计。取土坑、弃土堆的设置，要确保路基稳定，排水通畅，节约用地。路堑天、侧沟，应根据流量大小，因地制宜确定断面尺寸。
（三）站场
31．铁路枢纽总布置图设计应预留远期站、段、所、场以及必要的联络线、迂回线等的规划用地，并纳入城市规划。
32．新建中间站日均上下车人数达到25人及年货运量达到10万吨以上时，宜按办理客、货运业务设计。远期能达到而近期达不到上述客、货运量者，可缓上客运设施、缓建货场，但应预留规划用地。
33．改扩建中间站，对日均上下车人数在20人以下，年货运量在10万吨以下者，可停办客、货运业务。
34．新建、改扩建大中型货场，宜修建集装箱货场。
35．改、扩建车站时，在特别困难条件下，到发线间、调车线间可保留不小于4．6ｍ的间距。
36．岔线与车站到发线接轨时应设隔开设施。当接轨处受地形条件限制或向车站方向为平坡、上坡道时，可设置脱轨器或脱轨道岔代替安全线；当站内有平行进路或隔开道岔并有联锁装置，可不设隔开设施。
37．车站范围内的地下管、线、沟、槽布置，应统一规划、综合设计、同步施工，避免相互干扰。
38．编组站峰前到达场、到发场、出发场和直通场不应设在大于1．5‰的纵坡上。按此标准改、扩建车站将引起较大工程时，经部批准，可保留原有坡度，但应采取相应的防溜安全措施。
（四）机务、车辆
39．机务设备设置应贯彻长交路、轮乘制、专业化、集中修的技术政策，合理确定机务设备的布局，提高机车运用效率。
40．机务段的规模，按配属机车年总走行公里设计，内燃机车以2500万公时左右为宜，电力机车以3000万公里左右为宜。
客货运机车的机务设备宜共用。当一个枢纽内客运站和编组站距离较远及客货运作业量较大或一个段配属机车大于200台时，可分设客运和货运机务设备。
机务段的中修不宜大于2台位；小、辅修不宜大于8台位，但内燃小、辅修最大规模可到9台位（其中包括落轮、临修、不落轮旋轮台位）。辅修与小修宜合库设置。
41．内燃、电力机车牵引交路，货运机车交路原则上从一个编组站到下一个编组站；客运机车交路原则上从一个较大客站到下一个有客运机车折返设施的客运站。交路长度一般不宜超过两个乘务区段，并应在中间设机车乘务员换乘设施；确需超过乘务区段的交路，在中途适当地点应设置机车运用段。机车交路不应受局界省界限制。客运机车交路长度，内燃牵引时宜为500ｋｍ左右，电力牵引时宜为700ｋｍ左右；货运机车交路长度，内燃牵引时宜为350ｋｍ左右，电力牵引时宜为550ｋｍ左右。
应充分利用既有机务段作为机车运用段，担当机车继乘作业。
42．新建铁路机车检修基地应尽量利用既有机务段原有设施。
43．救援列车应设在编组站或区段站上。在Ⅰ、Ⅱ级铁路，其单方向救援距离宜为250ｋｍ。
44．车辆设备布局应根据车辆定期检修、运用维修的工作量和有关车辆设备的情况、扣车条件、机车交路、运输要求及车辆技术状态等因素，并结合路网规划进行设置。凡能通过改、扩建既有车辆设备来满足检修工作量时，不应新建车辆设备。
45．随着车辆质量的逐步提高，以及机车实行长交路，列检所的布局应相应加大间隔距离，取消一般列检所。
46．主要干线铁路采用红外线轴温探测设备。红外线轴温探测系统宜由探测站、复示中心、监测中心组成。探测站间距应结合车站设置、线路平纵断面及长大隧道、桥梁等因素综合考虑，一般情况下，以50ｋｍ左右为宜。
47．空调客车应集中配属，其柴油机、发电机和空调机组的检修宜设在客车技术整备所内，并配备相应的检修设备。
48．新建或改建客运站时，客车技术整备与客运整备宜统一设置。
（五）通信、信号
49．通信传输设计应满足多种信息量的传递需要。铁路通信网中部局间、路局间的传输通道宜采用同一制式，纳入统一网管。
50．行车速度大于120ｋｍ／ｈ的自动闭塞区段应装设列车超速防护装置。
51．行车速度大于120ｋｍ／ｈ区段，站内电码化设计必须保证机车信号设备能够可靠地接收地面信息。
（六）电力、电牵
52．中间站无线列调和数字通信设备的电源可由该站信号电源屏上馈出供电。
53．Ｉ级铁路应修建电力贯通线。
54．铜或铜合金接触线的强度安全系数，当磨耗面积小于或等于15％时，不应小于2．5；当磨耗面积大于15％小于25％时，不应小于2．2。
接触网采用钢芯铝绞线、铝包钢芯铝绞线其强度安全系数不应小于2．5。
55．接触网线索的风荷载应按使其产生最大风载的方向计算。线索单位风载按下列计算：
--6 2
Ｗｘ＝0．613×10· Ｖ ·Ｃｘ·ｄ
式中：Ｗｘ----线索单位风载（ｋＮ／ｍ）
Ｖ----设计计算风速（ｍ／ｓ）
Ｃｘ----风载体型系数
ｄ----线索直径或高度（ｍｍ）
（七）房建、给水
56．铁路站区房屋应统一规划，同一地区的生产、生活房屋应集中设置，紧凑布局，节约用地，实行集中供水供暖。
57．除与轨面、路基面、站台面对高程有特殊要求的房屋外，其它房屋应依地形、水文条件合理确定房屋地面高程。
58．同一地区的生产办公房屋应就近集中修建综合楼，设计时宜根据不同单位工作性性分区（分层）设置。
综合生产办公楼服务用房，包括汽车库、门卫室、开水间、厕所等，应统一设置。材料库（棚）在院内应统一修建，分别开门。
59．区段站上的工务、房产、水电、电务等段的机械加工修配，当区段站有机务段或车辆段时，宜由机务段或车辆段承担，以上各段不再设修配房屋和设备。否则，宜联合设机械加工修配厂，其房屋规模按实际需要确定。
60．通信、信号生产房屋应压缩面积和净空，提高密闭性能，以适应设备小型化、集成化的要求。
61．设计年度分为三期时，铁路办公用房、生活福利用房及居住房屋标准应按初期确定。设计年度划分为两期时，按近期确定。
62．新建铁路住宅区应一次规划分期分批建设。沿线中、小站住宅宜集中布置在城镇附近或生活条件较好的较大车站所在地，并以多层住宅为主。
63．新建、改扩建铁路应充分利用所通过城镇既有的医疗卫生、文化教育、市政等设施。有条件的地区应实行社会办学校、托儿所、幼儿园和卫生医疗设施。
64．新建和改建铁路不再设地区办事处办公用房。
65．新建铁路一般情况下不设铁路生活供应段和生活供应站。当铁路地处边远荒漠地区或偏僻山区时可配备生活供应车，并在区段站上设货品仓库和办公室等生活供应用房。库房的规模视沿线供应人口数量确定。
新建铁路通过经济较发达的城镇地区时，可不设置地区食堂。
66．生产生活用水的水源设计应贯彻因地制宜的原则，在经过经济技术比选后，确定自建水源或利用当地供水水源。
67．铁路车站的机械、生活供水站，当有较高楼房且水头及容量能够满足需要时，宜采用高位水箱供水。
三、段、工区管辖范围
68．铁路段、工区的管辖范围应体现优化生产布局的要求。机构的设置本着减少层次、队伍精干、管理高效、一职多能的原则，该集中的集中，能综合的综合，有条件时应设置综合段、综合工区，减少设置及劳动力的重复设置，加大管辖范围。
69．工务段的管辖范围（正线铁路长度），单线以300ｋｍ～500ｋｍ为宜，双线和山区铁路以250ｋｍ左右为宜。在工务段管辖范围内有枢纽或编组站时，可适当减少正线的管辖长度。当枢纽内线路设备大于1000换算千米时，该工务段可不再管辖枢纽以外的正线。
69．1 机械化维修队的管辖范围一般以150ｋｍ左右为宜（采用大型机械养路不设该队）。
69．2 中修队和专业组、桥隧机械化工队管辖范围与工务段的管辖范围相同。
69．3 养路领工区管辖一个机工队（段内不设机械化维修队时）和6～8个保养工区或机械化养路工区。管内有大站时，设站线工区或道岔工区。
69．3．1 机械化养路工区的管辖范围：单线铁路以20换算千米左右为宜，双线铁路以30换算千米左右为宜。
69．3．2 站线工区的管辖范围以12～20换算千米为宜。
69．3．3 特殊路基集中地段和路基养护工程较大地段可设路基工区，一般地区不单独设置路基工区。
69．4 桥隧领工区，原则上一个工务段设置一个，特殊地区设置2个。领工区下设工区。每个工区管辖1500～3000桥隧换算米。特大桥和隧道集中地段可分设养护工区。
69．5 工务修配所负责全段的工务机械修理工作。采用大型机械养路时，应在修配所内设不短于400ｍ的大型机械临修线。
70．车务段管辖范围一般为20～35个车站，当业务量很大或位于几条线路交叉处，交通不便地区，可考虑少于20个车站。
71．电力段的管辖范围，联锁道岔不宜少于500组或正线铁路长度宜为500ｋｍ～600ｋｍ。
每个领工区管辖正线铁路长度宜为100ｋｍ～120ｋｍ。通信、信叫工区宜综合设置，分为集中整治工区和值班工区。
集中整治工区主要负责现场设备的集中修，按轮修周期更换设备和现场固定设备的标准整治工作，值班工区主要负责日常的值班，设备巡视和室内设备的检修工作及故障处理工作。
72．水电段的管辖范围（正线铁路长度）单线以500ｋｍ～600ｋｍ为宜，双线以400ｋｍ～500ｋｍ为宜。
72．1 新建水电段其水电大修队应暂缓设置，但应预留用地。
72．2 新建水电段水电设备检修车间应合并修建。
72．3 电力领工区（供电所）管辖4个～5个电力工区，电力工区管辖电力线路宜为50ｋｍ～60ｋｍ。
73．供电段的管辖范围（正线铁路长度）：单线以400ｋｍ～500ｋｍ，双线以250ｋｍ～300ｋｍ为宜。
73．1 供电领工区管辖范围以150ｋｍ为宜。
73．2 接触网工区宜管辖四个区间，在隧道密集区段管辖两个区间。枢纽，区段站等大站内可设接触网工区—
4 2
74．新建铁路当管内房屋换算面积超过150×10 ｍ 时宜设房产
建筑段。房产建筑段的管辖范围（正线铁路长度）不宜超过800ｋｍ。
建筑工区管辖4～5个工区为宜。地区建筑工区管辖
4 2 4 2
换算面积以10×10 ｍ ～20×10 ｍ 为宜；沿线建筑工区管
4 2 4 2
辖换算面积以6×10 ｍ ～10×10 ｍ 为宜；水暖工区管辖
4 2 4 2
折合换算面积以6×10 ｍ ～10×10 ｍ 为宜。
75．公安派出所的管辖范围根据当地治安状况确定，一般以50ｋｍ～70ｋｍ为宜。在编组站、区段站、较大客运站和大型货场应设公安派出所。在未设派出所的营业车站，可设驻站民警值勤室。
76．既有线改造及增建第二线工程，应充分发挥原有管理部门的作用，无特殊情况不再增设新的段级部门，由既有段加强并扩大管辖范围。
77．本规定由铁道部建设司负责解释。
哈尔滨市住宅物业管理办法
黑龙江省哈尔滨市人民政府
哈尔滨市人民政府令
（第２８号）
《哈尔滨市住宅物业管理办法》，已经市人民政府１９９８年１２月２９日第２７次常务会议通过，现予发布，自１９９９年２月１日起施行。
市长 曹广亮
一九九九年一月二十二日
哈尔滨市住宅物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范住宅物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市规划区域内的住宅物业管理。
第三条 本办法所称住宅物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称业主，是指住宅的所有权人。
本办法所称使用人，是指住宅的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指具备资质条件，取得营业执照，受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理部门（以下简称市房产部门），是本市物业管理的政府行政主管部门，负责组织实施本办法。
有关管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第二章 业主自治管理
第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围，由市房产部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。
一个物业管理区域内，具备下列情况之一的，市房产部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）公有住宅出售建筑面积达３０％以上；
（二）新建商品住宅入住率达到６０％以上；
（三）住宅出售已满两年。
第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经１５％以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定物业管理的其它重大事项。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起１５日内，持下列文件向市房产部门备案：
（一）业主委员会委员名单；
（二）业主委员会章程。
第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模，由９人至１５人的单数组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会每届任期３年。
第十二条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本办法负责对维修基金的使用和管理；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条 住宅出售单位应当按规定的比例提供物业管理区域必需的物业管理服务用房。建筑面积１０万平方米以下（含１０万平方米）的，按总建筑面积０．７％的比例提供，建筑面积１０万平方米以上的，按总建筑面积０．５％的比例提供。公有住宅出售单位按售房款的５％的比例提供资金，用于购买物业管理服务用房。
由政府集中组织开发建设的，物业管理服务用房的产权归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用；其他开发建设单位建设的，物业管理服务用房的建筑费用已列入商品房成本的，产权归全体业主所有，业主委员会管理，物业管理企业使用；公用住宅出售单位按售房款５％的比例提供资金，用于购买的物业管理服务用房的产权，归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用。
物业管理企业通过与业主委员会签订租赁合同，租赁使用物业管理服务用房。物业管理服务用房的收益用于该房屋的维修和补充物业维修费用。
第十四条 业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力，使用人应当遵守业主公约。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起１５日内，将业主公约报市房产部门备案。
业主公约示范文本由市房产部门制订。
第十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具体约束力。
业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章 物业管理服务
第十六条 从事物业管理的企业应当按照规定，向市房产部门申请物业管理资质证书。
市房产部门应当按国家有关规定对物业管理企业进行资质审查，对符合条件的物业管理企业核发物业管理资质等级证书。市工商部门对于经过资质审查并获得资质等级证书的物业管理企业核发《企业法人营业执照》。
第十七条 业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理服务合同的期限为３年。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起１５日内，将物业管理服务合同报市房产部门备案。
第十八条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项；
（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）物业维修、更新费用的财务管理；
（七）物业档案资料的保管；
（八）其它物业管理服务事项。
第十九条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列规定实施：
（一）按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其它管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第二十条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第二十一条 物业管理收费包括下列项目：
（一）维修费，用于共用部位、共用设备、公共设施等的使用管理、维修和更新；
（二）服务费，用于保安、保洁等项服务；
（三）房屋设备运行费，用于电梯、水泵、供暖等房屋设备的运行、服务；
（四）管理费，用于档案材料的保管、物业费用的财务管理。
以上费用，有规定的，从其规定；没有规定的，物价部门会同房产部门另行规定，双方特约服务收费按照合同约定收取。
第二十二条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行收取服务费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十三条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的１０日内，向业主委员会办理下列事项，并报市房产部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用核实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理服务用的房屋、场地和其它财物。
第四章 物业的使用
第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。
第二十五条 业主、使用人应当禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋的结构、外立面、内部平面布局、用途、随意凿洞、拆换门窗和私建滥建；
（二）乱抛、乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意搭挂、张贴、写画；
（三）践踏绿地，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场或者其它共用设施；
（四）损坏、涂划园林雕塑；
（五）随意停放自行车和其它车辆；
（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物质，排放有毒、有害物质；
（七）聚众喧闹；
（八）私设摊点或者从事影响居民正常生活的经营活动；
（九）法律、法规、规章禁止的其它行为。
第二十六条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本办法第二十五条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。
第二十七条 供水、排水、供电、供气、供热、电信等部门，在已实施物业管理范围内进行专业施工，应当事先通知物业管理企业，并负责恢复原状；造成损失的，应当按照规定予以赔偿。
第二十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用，所得费用列入物业维修费。
第二十九条 物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照有关规定执行。
第三十条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
住宅转让合同或者租赁合同签订之日起１０日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第五章 物业的维修
第三十一条 商品住房和公有住房出售后，应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
商品住房在销售时，购房者应当按购房款２－３％的比例向售房单位缴交维修基金，由售房单位代为收取，属全体业主所有，不计入住宅销售收入。
公有住房出售后，由售房单位按售房款２５％提取维修基金；购房者个人按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金使用按有关规定执行。
第三十二条 维修基金不足时，由物业管理区域内的全体业主按照业主委员会的决定或者按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时改造维修。拒不改造维修的，业主委员会授权物业管理企业进行维修，费用由业主承担。
第三十三条 新建住宅在物业移交时，开发建设单位应当向业主委员会移交或由物业管理企业代收后向业主委员会移交下列资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）庭院规划设计平面图；
（五）其它有关资料。
第六章 前期物业管理
第三十四条 本办法所称前期物业管理，是指住宅入住后至业主委员会成立前的物业管理。
第三十五条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报市房产部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
住宅使用公约不得与法律、法规、规章相抵触。
第三十六条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十七条 新建商品住宅出售单位，应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。
第三十八条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和购买人按照住宅转让合同的约定承担。
第三十九条 新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅购买人收取任何费用。
第四十条 住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时终止。
第四十一条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。
第四十二条 前期物业管理适用本办法第二章以外的各章规定。
第七章 法律责任
第四十三条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３‰的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，市房产部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第四十五条 违反本办法下列规定，由市房产部门责令改正，按照下列规定予以处罚：
（一）违反本办法第十六条一款、第十九条、第二十条、第二十六条二款规定的，处以５００元以上３０００元以下的罚款。
（二）违反本办法第二十五条、第二十六条第一款、第二十八条规定的，处以５００元以上２０００元以下的罚款。
（三）违反本办法第三十三条、第三十五条、第三十六条规定的，处以２０００元以上５０００元以下的罚款。
第四十六条 物业管理企业违反本办法情节严重的，市房产部门可以作出降低资质等级的处理，直到收缴资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十七条 市房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十九条 罚没票据的使用和对罚款的处理，按照国家和省的有关规定执行。
第八章 附则
第五十条 本办法中一些专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面、屋面、地面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及总管以外的供水、排水、散热器、燃气管道（含户表）、电线（含户表）等设备；
（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用门厅、楼梯门、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、层面等部位；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、锅炉及附属设备管网、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、锅炉房、照明路灯、给水、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。
第五十一条 本市规划区域内非住宅的物业管理和县（市）住宅物业管理，参照本办法执行。
第五十二条 本办法自１９９９年２月１日起施行。