建设银行


中国建设银行关于进一步加强房地产贷款管理的通知
建设银行



近几年来，我行房地产贷款业务取得很大发展。截至今年3月底，全行房地产贷款余额已达1210亿元，有力地支持了房地产业的发展和住房制度改革，奠定了我行在房地产金融领域的领先地位。随着房地产贷款业务的不断发展，各级行在加强管理，提高管理水平和经营效益，提高
贷款资产质量等方面做了大量工作，取得了较大成绩。但总体上看，还有很多问题，突出表现在管理意识不强，管理手段不足，管理深度不够，严重地影响了贷款资产质量，使得非正常贷款比重过大，资金周转速度缓慢，应收未收贷款利息偏多。随着银行经营机制的转变和金融竞争的日趋
激烈，加强房地产贷款管理，提高经营管理水平和贷款资产质量，已迫在眉睫。为此，特就进一步加强房地产贷款管理的有关事项通知如下：
一、统一思想认识，进一步加强管理，努力提高房地产贷款管理水平和贷款资产质量。现代商业银行的竞争，是管理水平的竞争，是经营效益的竞争，贷款资产质量的优劣，反映了这种竞争的结果。各级行一定要树立商业银行经营意识，采取有力措施，狠抓管理，提高房地产贷款的管
理水平和经营效益，优化房地产贷款的资产质量，增强我行在房地产金融领域的竞争实力。
二、全面实行贷款风险管理，切实防范贷款风险。各级行要按照总行关于贷款风险管理方面的统一要求，全面推行房地产贷款风险管理。一是要根据《中国人民建设银行贷款风险管理办法》，在总结试点经验的基础上，结合本地区实际和房地产贷款特点，制定房地产贷款风险管理实施
细则，使工作开展有所遵循；二是要结合风险管理开展信用评定工作，为风险管理提供基础数据；三是要进行房地产贷款存量的风险界定工作，要测算出每笔存量贷款的风险度及各级行的房地产贷款综合风险度，对处于高风险状态的存量贷款，要制定风险转化措施和进度，汇总分析后于7
月底前报总行，作为核定贷款审批权限的依据；四是新发放的贷款都要实行风险管理，首先做到优化贷款增量。今后，凡属高风险贷款，未经有权行批准，一律不得发放。
三、消除不良贷款资产，努力盘活资金存量。要在全面清理贷款资产的基础上，区别不同情况，采取相应措施，把资金存量盘活。要努力压缩现有逾期贷款比重，控制新的逾期贷款形成。今年，各行贷款逾期率都要在上年度基础上有所压缩，年末全行房地产贷款逾期率力争控制在13
．2％以内。要加大对呆滞贷款的回收力度，必要时应采取法律手段，以维护银行自身权益。要做好呆帐贷款核销工作，对符合条件的呆帐贷款，要按照规定尽快核销。到今年6月底止，凡不良贷款比例超过25％的行，要制定转化方案，于7月底前报总行；凡不良贷款比例超过30％的
行，一律不得发放新贷款，确需发放的贷款，必须报总行审批。
四、狠抓贷款利息清收工作，提高经营效益。贷款利息的虚收严重影响银行的经济效益，制约银行自身的积累和发展。各行要在清收不良贷款的同时，逐户摸清贷款利息欠收情况，制定计划，确定重点，采取措施，积极组织催收。对欠息不还的借款户，一律不发放新贷款。今年，各行
房地产贷款应收利息实收率要达到85％。
五、采取有效措施，做好贷款资产保全工作。一是要逐步减少信用贷款的比重。新发放的房地产贷款都要采取担保方式，特别是要提高抵押贷款发放的比重。对存量中的信用贷款，也要力争补办担保手续；二是要保证担保的有效性。对保证贷款，要加强对保证人担保能力和信誉的审查
，取消一般保证，全面实行连带责任保证方式。对抵押贷款，要严格按规定办理抵押登记，确保抵押行为的合法、有效；三是要重视贷款后期管理。要密切注视企业的贷款使用情况和经营状况，对贷款企业的转制或破产工作，要主动提前介入，采取有效措施，保证我行贷款资产的安全。
六、努力优化贷款结构，合理把握贷款投向。房地产贷款实行效益优先原则，重点支持经济效益好、发展潜力大、还本付息能力强、资信等级高的企业和项目。当前，房地产贷款的重点是国家安居工程、“经济适用房”和各类普通居民住宅及其配套设施的开发建设。严禁向高档宾馆、
高级写字楼、高消费娱乐设施、豪华别墅等国家限制的房地产开发项目发放贷款。要大力发展个人住房贷款业务，逐步提高其在整个房地产贷款总量中的比重。今年，各行新增的贷款和盘活的贷款，要优先用于发放个人住房贷款。
七、实行贷款限上报批制度，全面推行房地产贷款工作达标考核。各级行要严格按照规定权限审批发放贷款，限额以上的贷款必须报有权行审批，不得将贷款划整为零，越权审批，否则，核减乃至取消其房地产贷款审批权。各省级分行要按规定核定今年所属地（市）级行和县级行的房
地产贷款审批限额，并于7月底前报总行备案，凡不核定或核定后不报总行备案的，明年不对其核定房地产贷款审批权；要实行审贷分离制度，建立贷款的评审、决策、发放、回收等各环节的工作责任制，建立贷款监测制度，对贷款业务进行全过程的监控，并对信贷资产质量的变化趋势作
出预警信号，及时发现问题，采取防范措施；要全面开展房地产贷款达标考核工作，各级行要认真做好达标考核的各项准备工作，按照规定的时间和权限，对今年的房地产贷款工作达标等级进行评定。
八、加强基础工作，建立健全贷款管理制度。要按照《建设银行房地产贷款管理办法（试行）》、《建设银行房地产贷款工作达标考核办法（试行）》和《建设银行房地产贷款业务情况表》的要求，结合本地实际情况，建立贷款审批管理制度、贷款工作达标考核制度、贷款业务情况统
计制度、贷款工作报告制度、贷款业务档案及相应的贷款台帐等，实现贷款管理工作的系统化、制度化、规范化。
九、加强业务培训，提高信贷人员素质。要根据房地产贷款业务的发展需要，制定培训计划，采取多种形式，对房地产信贷人员进行商业银行经营管理、房地产金融、法律法规等方面的培训，不断提高房地产信贷人员的政策水平和业务技能。



1996年6月12日
雇佣关系中的损害赔偿责任的认定

随着市场经济的发展,劳务市场的日渐活跃,人们之间所形成的雇佣关系呈现增多趋势,而涉及这方面的纠纷也不断增多,具体情形也更趋复杂。在我国雇佣关系由来已久,但现行法律对此种关系的规定却很有限,尤其是在认定雇佣关系后在雇佣关系纠纷中出现损害赔偿如何处理上存在不少的空白之处,如何认定和如何处理在司法上赋予了法官太多的自由裁量权,不利于我国依法治国理念的落实。
　　我国目前法律规定且经常涉及的雇佣关系纠纷中的损害赔偿主要有两种:一种是雇主损害赔偿纠纷,是指雇主对雇员在执行职务中造成第三人损害依法应承担的责任,又称雇员致害责任。另一种是雇员受害赔偿纠纷,是指雇员在完成雇主所交付的工作任务中,使自己遭受损害,雇主因此而承担的民事责任。在这两种情况下,雇主承担民事责任均以雇佣关系的存在为前提。雇佣关系纠纷中的损害赔偿民事责任存在侵权责任与违约责任的竞合。我国法律规定除非享有诉权的原告已作出选择,否则是允许其自由选择以那种诉讼请求进行诉讼。如果原告选择以侵权责任追究雇主的民事责任,那么在法律上就必须要确定雇佣关系纠纷中的损害赔偿侵权行为的性质。
我国法律目前规定的侵权行为可以分为:
（一）、一般侵权行为和特殊侵权行为。一般侵权行为的构成要件有四个,分别是1、行为应具有违法性;2、损害事实确实存在;3、违法行为与损害结果之间具有因果关系;4、违法行为人主观上具有过错。一般侵权行为责任归责原则为过错责任原则,它是指当事人的主观过错是构成侵权行为的必备要件的归责原则我国《民法通则》第106条第2款规定:公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。所谓过错就是行为人决定其行动时的一种故意或过失的主观心理状态。在过错责任下,对一般侵权责任行为实行“谁主张、谁举证”的原则受害人有义务举出相应证据表明加害人主观上有过错,以保障其主张得到支持。加害人过错的程度在一定程度上也会影响到赔偿责任的范围。适用过错责任原则时,第三人的过错和受害人的过错对责任的承担有重要影响。如果第三人对损害的发生也有过错即构成共同过错,应由共同加害人按过错大小分担民事责任,且是连带责任。如果受害人对于损害的发生也有过错,则构成混合过错,依法可以减轻加害人的民事责任;
　　（二）、特殊侵权行为的归责原则有两个:一是无过错责任原则,二是过错推定原则。无过错责任原则是指当事人实施了加害行为虽然其主观上无过错,但根据法律规定仍应承但责任的归责原则,我国《民法通则》第106条第3款规定:没有过错,但法律规定应当承担民事责任的应当承担民事责任随着社会的发展和危险事项的不断增多,加害人没有过错致人损害的情形不断增多,而证明加害人的过错也越来越困难基于社会公平正义和有效保护受害人利益的目的,无过错责任原则逐渐成为一种独立的归责原则在侵权行为法中得到运用。在无过错责任感原则的适用上就注意:1、必须有法律的明确规定时才能适用;2、受害人不需证明加害人的过错存在,加害人也不能通过证明自己无过错而免责3、原告只须证明损害事实及因果关系存在即可4、我国实行的是有条件的相对的无过错责任原则,在出现法定事由时也可全部或部分免责。如不可抗力、受害人故意等。过错推定原则是指如果被告不能证明自己对损害结果的发生不存在过错,就依法推定其存在过错,应对损害结果承担民事责任,实际上就是将过错责任的证明责任归于被告实行举证倒置。过错推定原则仍是以过错作为承担责任的基础,因而它不是一项独立的归责原则,只是过错责任感原则的一种特殊形式。在此种责任形式下受害人只需证明加害人实施了加害行为造成了损害后果,加害行为与损害后果间存在因果关系即可,无须峄加害人的主观过错情况进行证明,就可直接推定加害人主观上存在过,应承担相应的责任。而加害人为了免责就必须自行证明主观上无过错。必须注意的是过错推定责任原则只有法律有明确规定时才可运用。

北安市人民法院
宋君