一、 问题的提出

　　《合同法》 第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定，相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。该司法解释虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿，但是没有规定赔偿的方式及标准，因此缺乏实际操作性。如果承租人的优先购买权遭到侵害时，承租人要求房主以什么方式赔偿？赔偿数额如何计算？这些问题还有待法律进一步明确。故对该条解释之规定，仍有讨论之必要。

　　二、损害赔偿之请求权基础

　　鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权，故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础，只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。

　　对损害赔偿之请求权基础，目前有不同的看法，主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

　　（一）侵权责任说

　　《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为，承租人以同等条件优先购买权的权利，系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权。王泽鉴先生认为，在法有明文规定强制缔约的情形，该项法律系属保护他人的法律，应有第184条第2项适用。即侵害强制强制缔约请求权的，应属于侵权行为，须通过侵权责任法来进行保护。

　　（二）缔约过失责任说

　　王利明先生认为，违反强制缔约义务的，应承担缔约过失责任。其原因在于：一方面，违反强制订约义务，发生在缔约阶段；另一方面，违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。

　　（三）违约责任说

　　梁慧星先生认为，《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权，只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户，承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉，则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。实务界也有人支持违约责任说，认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任，而应属于合同责任。

　　（四）独立责任说

　　有学者认为，强制缔约不宜纳入侵权责任体系，而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。崔建远先生也认为，站在立法论的立场，制定中国民法典或修订合同法时，专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果，亦不失为一种可以接受的方案，在保持现行《合同法》第58条的前提下，尤其如此。

　　三、未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿的处理

　　出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可起诉行使优先购买权，但某些情况下，为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时，承租人转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿的请求，是合理的，应当得到法院的支持。

　　然而，如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权，直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的，应当如何处理？

　　承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意，驳回承租人的诉请后，承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。

　　问题在于，如租赁合同并未经过登记，承租人需要承担买受人对房屋存在租赁或承租人并未放弃优先购买权已经知情的举证责任。当承租人无法取得证据时，要求其先进行一个基本无望取胜的诉讼，无疑对承租人不公，增加了当事人的诉讼成本，也造成了司法资源的浪费。

　　笔者认为，在上述情况下，不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。法院应当首先追加买受人为无独立请求权的第三人，经过庭审查明买受人是否善意。如查明买受人为善意，承租人主张其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件，而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的，当可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使，支持承租人对出租人赔偿损失的诉请。如果查明买受人为恶意，则应当向承租人进行释明，告知其变更诉请为行使优先购买权并追加买受人为被告。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的，可视为其无意行使该权利，则出租人不存在对其优先购买权的侵害，其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。

　　四、对买受人是否善意的认定标准

　　一般认为，对买受人的善意与否，应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为，即使买受人知道房屋已经租赁，其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件，权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在，但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权，则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

　　对于买受人是否知道租赁事实的判断标准，首先取决于租赁合同是否登记，租赁合同经过登记，则推定买受人应当知情。此外，根据交易习惯，购买房屋之前买方必定要前往看房。对承租人居住使用的房屋，买受人在看房时是很有可能发现房屋已被承租的。如买受人未前往看房即进行买卖并过户，则其与出租人串通的可能性较大，此时可推定买受人为恶意。当然，如出租人克意隐瞒房屋租赁的事实，选择承租人不在房屋内的时机带领买受人看房，或买受人在承租人占有房屋之前已经看房完毕，或买受人过去就对房屋情况熟知而无需看房，则其可能无法发现房屋在交易时已被出租。对此，法院应根据双方提供的证据、陈述细节上的逻辑性、是否符合常理等因素判断原告是否经过看房而对租赁事实知情。

　　对于已知租赁事实的买受人是否知道承租人有意行使优先购买权的判断标准问题，在已知房屋租赁的情况下，善意的买受人均应当对承租人是否行使优先购买权予以关注。因此，买受人应当就其合理信赖承租人已放弃行使优先购买权承担举证责任。有观点认为，买受人应当直接联系承租人并征询其意见，或至少曾对直接联系进行过合理的尝试，方可证明为善意。但实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件，其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接联系承租人与否作为判断标准。笔者认为，应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明，来判断买受人对此是否为善意。

　　五、损害赔偿的数额确定

　　本文认为，出租人侵害承租人优先购买权，使得承租人无法购买租赁房屋的，承租人要求出租人承担赔偿责任的范围，应包括以下几个方面：

浙江省台州市人民政府


台州市海上搜寻救助工作规定

台州市人民政府令89号


第一章 总 则

第一条 为保障海上船舶、设施和人民生命财产的安全，根据《中华人民共和国海上交通安全法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国民用航空法》、《中华人民共和国防止船舶污染海域管理条例》等相关法律、法规、规章及《1979年国际海上搜寻救助公约》等国际公约，结合本市实际，制定本规定。

第二条 救助海上人命是海上搜寻救助的首要原则。海上搜寻救助工作是每个涉海单位应尽的国际人道主义义务。

第三条 海上搜寻救助工作应遵循快速、科学、安全的原则。

第四条 海上搜寻救助工作，实行专业与社会、部队与地方、自救与互救相结合的方针。

第五条 台州市海上搜救中心负责本市海上搜寻救助工作，业务上接受浙江省海上搜救中心指导。市海上搜救中心的成员单位由市政府所属各有关部门、沿海各县（市、区）人民政府、东海救助局温州基地、驻台部队及一切有能力派出海上救助力量的有关单位组成。

市海上搜救中心设立市海上搜救中心办公室，负责市海上搜救中心的日常工作。

第六条 沿海各县（市、区）人民政府，应当落实相应的海上应急准备金用于海上搜寻救助的经费。该经费列入地方财政的年度预算。

第七条 海上搜寻救助的范围：

（一）海上船舶、舰艇发生碰撞、触礁、搁浅、倾覆、大面积海域污染、火灾、失踪、人员落水以及因自然原因使船舶、设施上的人员生命财产受到威胁等事故；

（二）航空器由于各种原因在海上坠落或迫降等事故。

第八条 本市海上搜寻救助水域责任区：

北自猫头水道（1）三山（87.2），（2）满山，（3）28°45＇00〃N/122°02′00″E，以上三点连线并向东延伸线（28°45′00″N）；南自乐清湾（1）杨梅山咀（28°20′40″N/121°12′40″E），（2）西门岛东侧，（3）大横床岛西侧，（4）茅埏岛西侧，（5）小乌岛西侧，（6）28°06′15″N/121°05′30″E，（7）28°01＇00″N/121°06′00″E，以上七点连线并向东延伸线（28°01＇00〃N）之间的水域。

第二章 搜寻救助职责分工

第九条 市海上搜救中心办公室，主持市海上搜救中心的日常工作，负责向市政府报告搜寻救助工作情况，传达市海上搜救中心下达的搜寻救助工作指令，组织搜寻救助工作的开展，负责向成员单位提供海上搜寻救助工作信息；负责统一组织、协调各成员单位参加海上搜寻救助行动；负责协调组织力量参加责任区、跨责任区的海上重大险情的搜寻救助工作。

第十条 市海上搜救中心办公室设立值班室，建立24小时值班制度，并公布相关值班电话和传真电话以及其他应急联系方式。海事、海洋与渔业、交通、港航管理、公安、海关、民航等成员单位、沿海各县（市、区）人民政府、驻台部队必须密切配合，随时对海上紧急情况和市海上搜救中心的协调联系作出应急反应。

第十一条 市海事管理部门承担船舶大面积污染海域应急反应的日常组织、指挥和协调工作；负责调动专业和社会资源参与海上搜寻救助，负责组织、指挥和协调在责任区内航行、作业、停泊的专业救助船舶、运输船舶、公务船舶参加海上搜寻救助行动。

第十二条 市海洋与渔业管理部门负责组织、指挥和协调在责任区内航行、作业、停泊的渔业船舶参加海上搜寻救助行动。

第十三条 市交通管理部门、港航管理部门应会同市海上搜救中心和有关部门拟定船舶防抗热带气旋应急反应机制方案;参与应急反应组织、指挥和协调并提供必要的搜寻救助资源和技术支持。

第十四条 市港航管理部门应督促港口码头业主或经营人拟定港区船舶防抗热带气旋和溢油应急计划机制方案。

装卸油类的码头、装卸站必须配备相应的溢油污染应急设备和器材。

第十五条 市环保管理部门应会同市海上搜救中心和海事部门拟定船舶大面积污染海域应急计划反应机制方案；参与应急反应的组织协调和指挥并提供必要的环保技术支持。

第十六条 市民航管理部门应提供航空器在责任区的遇险信息和搜寻救助技术保障；负责航空器的海上搜寻救助指挥和机场使用协调。

第十七条 市气象管理部门应及时向市海上搜救中心提供责任区沿海的最新气象及气象预报，以保证搜寻救助工作的顺利实施。

第十八条 市卫生管理部门应建立海上紧急医疗保障和救援体系。台州市急救中心和海事管理机构会同卫生管理部门指定的急救分站、沿海各县（市）第一人民医院，建立应急行动组织，制定海上紧急医疗救援预案，落实各项应急措施。

第十九条 市通信管理部门，应保证海上通信资源稳定、有效的利用和连续、有效的覆盖，保证海上通信系统，特别是海上紧急遇险通信系统的通信连续、畅通。

第二十条 市公安管理部门应参与爆炸、失火船舶的救助并提供救助装备和技术支持；负责海上重大搜寻救助活动的道路交通畅通，保障参与海上搜寻救助活动车辆的优先通行。

第二十一条 沿海各县（市、区）人民政府在接到市海上搜救中心的指令后，必须立即对搜寻救助工作组织领导、指挥和协调，动员各方力量积极参与搜寻救助。

第二十二条 鼓励沿海各县（市、区）人民政府建立海上专业搜寻救助机构并按照市海上搜救中心的指令参加海上搜寻救助活动。

搜寻救助机构应配备能够对责任区沿海水域的搜寻救助实现快速反应并在恶劣气候和海况下实施搜寻救助任务的装备和人员。

第二十三条 海事、海洋与渔业、交通、港航管理、公安、海关、驻台部队及航运企业所属船艇是责任区实施搜寻救助工作的重要力量，应保持船适航人适任，接到市海上搜救中心的指令后，在不严重危及自身安全的情况下，应服从调遣，及时参加海上搜寻救助工作。

第二十四条 成员单位应服从市海上搜救中心的组织指挥和协调。需动用驻军舰艇、飞机参与海上搜寻救助时，由市海上搜救中心向部队申报；动用专业救助船舶参与海上搜寻救助工作时，由市海上搜救中心统一协调安排；对在搜寻救助中需要解决的业务问题，按业务归口由各有关部门负责处理。

第三章 搜寻救助通信联络

第二十五条 本市统一使用海上搜寻救助专用电话号码12395，作为简便、快捷的报警求助途径，方便遇险船舶、设施和人员报警。

第二十六条 使用甚高频无线电话（VHF）用以报警求助的，可在国际遇险、安全呼叫的第16频道上进行遇险呼叫，以便争取附近船舶的援助。

第二十七条 各电信营运商对接到市海上搜救中心的紧急搜寻救助电话，应予优先接通。

第二十八条 海上搜寻救助过程中，如民用有线电话不能保障，需经驻台部队的线路迂回通信的，驻台部队应予协助。

第二十九条 船舶遇险紧急通信的处理，按国家有关部门颁布的《船舶遇险紧急通信处置细则》的规定执行。

第四章 遇险紧急报告与信息发布

第三十条 船舶、设施发生海上险情，应当立即利用一切可采用的无线电通信设备或其他有效手段向市海上搜救中心报告并保持通信联系。报告内容包括：船舶或设施的名称、呼号、船籍港（国籍）、装载情况、货物性质、起讫港，紧急险情发生的时间、地点、原因、海况以及船舶、设施或人员的损害程度，救助要求等。

船舶、设施遇险，应当采用一切有效措施进行自救互救。

船舶、设施发生碰撞等事故，任何一方应当在不危及自身安全的情况下，积极主动并全力救助遇险的他方，不得逃逸。

第三十一条 海上险情构成事故的，按照有关事故报告的规定执行。

第三十二条 船舶、设施上的人员或者其他人员发现其他船舶、设施遇险，或者收到求救信号后，在不严重危及自身安全的情况下，应当尽力救助遇险人员，并将有关情况及时向市海上搜救中心报告。

第三十三条 船舶、设施的有关人员必须熟练掌握通信设备的使用，熟悉遇险通信业务，有应急处置遇险通信的能力。发送遇险报警、遇险呼叫和遇险报告，必须有船长或负责人的命令。

海上险情报告必须真实，不得隐瞒或捏造。

第三十四条 市海上搜救中心应建立海上险情报告制度和程序，落实责任，确保及时、准确上报各类海上险情。对上报的各类海上险情进行跟踪了解，掌握事态进展，及时作出续报。

第三十五条 发生下列险情的，市海上搜救中心自接到险情报告时，应立即向市政府和浙江省海上搜救中心上报：

（一）遇险人员超过3人（含3人）；

（二）死亡、失踪人数1人及以上；

（三）500吨级以上船舶发生碰撞、触礁、火灾等严重危及船舶安全或直接经济损失50万元以上的；

（四）任何客船、客滚船、客渡船发生险情和事故；

（五）任何油船、化学品船发生险情和事故；

（六）造成污染及其他可能严重污染海域的情况；

（七）中国籍海船或有中国籍船员的外轮失踪；

（八）其他应报告的事项。

第三十六条 沿海各县（市、区）人民政府应建立海上险情报告制度和程序，落实责任，确保及时、准确地上报海上险情事故。

第三十七条 接到海上险情报告的当地政府及有关单位，应当依照本规定向市海上搜救中心报告，同时立即组织力量对报告事项调查核实、确证，并及时报告调查情况，不得以情况不明等原因拖延上报工作。

第三十八条 有关电台、单位收到船舶、设施和航空器遇险、紧急信号及其报告后，应立即向市海上搜救中心报告，不得迟报、漏报或者隐瞒不报。

第三十九条 市海上搜救中心应建立信息报送发布工作制度。

市海上搜救中心应当及时、准确、全面地向各成员单位发布突发险情的信息。

第五章 搜寻救助的组织实施

第四十条 市海上搜救中心收到关于海上人员、船舶、设施、航空器遇险或者发生事故的求救信号、报告后，应当立即组织搜寻救助，按照海上险情报告制度向上级报告，同时应视搜寻救助行动的具体情况实施以下救助措施：

（一）即将派船前往救助的，应立即通知遇险人员；

（二）不能立即派船前往救助的，应立即以市海上搜救中心名义转播该遇险的报告，并给遇险人员适当的答复；

（三）确定搜寻救助单位因故无法派船实施搜寻救助时，应播发公告并要求遇险地点附近过往船舶向市海上搜救中心报告情况，给遇险人员以救助。

第四十一条 海上搜寻救助现场的组织指挥，一般先由第一艘到达事故现场的船舶承担，专业救助船抵达后，交由专业救助船负责现场指挥与实施搜寻救助技术措施；部队参加搜寻救助的舰船、飞机，在市海上搜救中心的协调下，由部队指定单位负责现场具体指挥与实施搜寻救助技术措施。必要时，由市海上搜救中心指定现场指挥，参加搜寻救助的力量应服从现场指挥的协调。

第四十二条 经市海上搜救中心指定承担搜寻救助、遇险通信任务的船舶，在没有得到市海上搜救中心有关搜寻救助任务解除通知和遇险通信任务解除通知前，不得离开搜寻救助现场。

第四十三条 参加搜寻救助的船舶，在搜寻救助过程中，要按规定在甚高频（VHF）16频道或利用其他通信工具保持连续守听，确保搜寻救助现场通信畅通。

第四十四条 参加搜寻救助的船舶、飞机在启航前或在开赴事故现场途中，应尽可能同遇险船舶、设施、航空器沟通并保持通信联系，了解遇险船舶等的险情发展状况和求助要求，研究并准备各项搜寻救助技术措施。

第四十五条 市海上搜救中心应视情况发布搜寻救助公告，并将参加搜寻救助的船舶、飞机的名称、呼号、航速、预计到达时间和其他有关事宜通知遇险的船舶、设施或航空器。

第四十六条 参加搜寻救助的船舶、飞机到达事故现场后，应立即实施搜寻救助，尽力查明遇险船舶、设施、航空器的失事原因和状况。现场指挥（或协调）船应随时将营救的进展情况报告市海上搜救中心。

第四十七条 搜寻救助现场指挥（或协调）船获悉遇险者的遇险状态已不存在或人员生命安全已获保障时，应即建议市海上搜救中心对外发布结束搜寻救助行动的公告。

第四十八条 搜寻救助船舶、飞机在出事海域附近经搜寻救助未有结果，认为幸存希望已不存在时，市海上搜救中心可宣布中止搜寻救助；如再获新的信息或认为需要，可再次恢复搜寻救助。

第四十九条 搜寻救助船舶、飞机到达事故现场时，发现遇险船舶、设施、航空器有造成油污损害的，应摄影取证并估计溢油量和溢油漂移方向等，及时报告市海上搜救中心。

第五十条 参加搜寻援助的所有船舶和遇险、事故发生海域附近的船舶、人员必须服从市海上搜救中心的统一指挥和调遣。

第六章 脱险人员的接待、遣返

第五十一条 对脱险后的外籍船员的接待、遣返等善后事宜，由外轮代理公司或船东委托的代理公司商请外事主管部门处理。

第五十二条 对脱险后的香港、澳门、台湾渔民的接待、遣返等善后事宜，由海洋与渔业管理部门和商请港、澳、台事务主管部门研究处理。

第五十三条 对脱险后的其他国家的渔民或难民，由公安出入境、公安边防部门和民政部门按照国家有关规定妥善处理。所需补给、修船等费用原则上由渔民或难民自理；无法支付的，按国家有关规定办理。

第五十四条 对脱险后的内地船员的接待、遣返等善后事宜，由其代理公司或驻台办事机构负责；无代理公司及办事机构的，由市海上搜救中心或事发地人民政府联系解决，所需费用由脱险船员所在船公司承担。

第七章 搜寻救助演习与合作

第五十五条 市海上搜救中心负责定期举行海上搜寻救助演（训）练。演（训）练参加的人员和船艇以市海上搜救中心成员单位为主，同时可以要求在本市海域作业的船舶、设施及其附属工作船参加。

第五十六条 本市船舶、设施、航空器在毗邻海域内遇险，需请毗邻市海上搜救中心协助搜寻救助的，由市海上搜救中心向浙江省海上搜救中心报告，并负责与毗邻市海上搜救中心联系和协商。

本市船舶、设施、航空器在外省、市海域遇险，市海上搜救中心在接到求救信号后应立即向浙江省海上搜救中心报告，请求有关省、市的海上搜救中心救援。

第八章 奖励与处罚

第五十七条 市海上搜寻救助中心应设立海上搜寻救助奖励专项资金，用于表彰和奖励参与海上搜寻救助工作成绩显著的单位和个人。

第五十八条 有关单位和个人谎报、假报遇险情报、故意扰乱海上搜寻救助工作造成损失的，市海上搜救中心依照有关规定要求其承担责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五十九条 对在搜寻救助行动实施中，成员单位和按照规定应参加搜寻救助行动的单位和个人违反本规定，不服从指挥、玩忽职守、贻误时机，造成人员伤亡或财产重大损失的，视情节轻重，由市海上搜救中心予以通报批评；并可建议其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第九章 附 则

第六十条 国家有关法律、法规、规章对海上搜寻救助工作已有规定的，按照有关规定执行；今后国家有新规定的，从其规定。

第六十一条 本规定由台州市海上搜救中心负责解释。

第六十二条 本规定自2005年4月1日起施行。